מס על הכנסה משכר דירה: מסלול הפטור, מסלול 10% והמסלול הרגיל
הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל ממוסה באחד משלושה מסלולים: פטור עד 5,654 ש"ח לחודש (2026) עם פטור מצטמצם מעל התקרה, מסלול 10% על מלוא ההכנסה ללא הוצאות, או מסלול רגיל לפי מדרגות המס בניכוי הוצאות. הבחירה היא של המשכיר ותלויה בגובה ההכנסה, בהוצאות ובמס השולי.
עודכן ב-2026-09-12, נכון לשנת המס 2026 · 292 מילים
מסלול הפטור
לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, הכנסה מהשכרת דירת מגורים לשוכר יחיד למגורים פטורה ממס עד תקרה חודשית (5,654 ש"ח ב-2026). כשההכנסה עולה על התקרה, הפטור מצטמצם בגובה החריגה: תקרה מתואמת = תקרה פחות ההפרש; ההכנסה שמעל התקרה המתואמת חייבת במס שולי. כשההכנסה מגיעה לכפל התקרה, הפטור מתבטל.
התקרה היא לסך ההכנסות מהשכרת דירות מגורים של הנישום, לא לכל דירה בנפרד.
מסלול 10%
סעיף 122 לפקודה מאפשר לשלם מס בשיעור 10% על מלוא ההכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל, ללא ניכוי הוצאות, פחת או זיכויים. התשלום בתוך 30 יום מתום שנת המס. המסלול זמין רק כשההשכרה אינה הכנסה מעסק.
המסלול הרגיל
ההכנסה ממוסה לפי מדרגות המס - החל ממדרגת 31% למי שטרם מלאו לו 60 (הכנסה שאינה מיגיעה אישית) - בניכוי הוצאות: פחת, ריבית על משכנתא של הדירה המושכרת, תיקונים, ביטוח, שכר טרחה. חובת הגשת דוח שנתי.
שילובים ומכירה
ניתן לשלב פטור עם מסלול 10% על החלק החייב בתנאים שנקבעו בהוראות רשות המסים. בעת מכירת הדירה, פחת שנוכה (או שהיה ניתן לנכות במסלול 10%) מקטין את עלות הרכישה לצורך מס שבח. שכר דירה מנכס עסקי, דירה בחו"ל או השכרה לחברה אינם במסלול הפטור.
דוגמה מספרית: שכר דירה 7,000 ש"ח לחודש, מס שולי 35%
| תקרת הפטור | 5,654 ש"ח |
| חריגה | 1,346 ש"ח |
| תקרה מתואמת (5,654 - 1,346) | 4,308 ש"ח |
| חייב במסלול הפטור: 7,000 - 4,308 = 2,692 × 35% | 942 ש"ח לחודש |
| מסלול 10%: 7,000 × 10% | 700 ש"ח לחודש |
| מסלול רגיל ללא הוצאות: 7,000 × 35% | 2,450 ש"ח לחודש |
ההשוואה משתנה עם ההוצאות המוכרות והמס השולי; המחשבון באתר מציג את שלושת המסלולים לכל הכנסה.
טבלת עובדות ומקורות
| עובדה | מקור |
|---|---|
| תקרת הפטור 5,654 ש"ח לחודש ב-2026 | לוח עזר לחישוב מס הכנסה ממשכורת ושכר עבודה 2026, רשות המסים: https://www.gov.il/he/pages/income-tax-monthly-deductions-booklet עמ' 13 |
| מנגנון הפטור המצטמצם | חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, סעיף 5 |
| מסלול 10% | פקודת מס הכנסה סעיף 122 |
| הכנסה פסיבית ממדרגת 31% למי שטרם מלאו לו 60 | פקודת מס הכנסה סעיף 121(ב) |
| פחת מקטין עלות במס שבח | חוק מיסוי מקרקעין סעיף 47 (הגדרת "יתרת שווי רכישה") |
מה לא כלול ומקרים מיוחדים
- השכרה לטווח קצר (תיירותית) עשויה להיחשב הכנסה מעסק ואינה זכאית לפטור ולמסלול 10%.
- הכנסה משכר דירה בחו"ל ממוסה במסלול נפרד (סעיף 122א, 15%).
- הפטור אינו חל על השכרת דירה שאינה למגורים (משרד, קליניקה).
שאלות נפוצות
האם חייבים לדווח על שכר דירה בפטור?
כשההכנסה בתוך תקרת הפטור ואין חובת דוח מסיבה אחרת, אין חובת דיווח. מעל התקרה או במסלול 10% נדרש דיווח ותשלום.
מה קורה עם שתי דירות?
התקרה חלה על סך ההכנסות מכל הדירות; החריגה מחושבת על הסכום הכולל.
איזה מסלול משתלם?
תלוי בהכנסה, בהוצאות ובמס השולי; המחשבון מציג את המס בכל מסלול. ההחלטה היא של הנישום או בעל רישיון.
כלים ומדריכים קשורים
רוצים שנחזור אליכם בנושא מס והחזרי מס?
השאירו פרטים ונחזור אליכם. האתר אינו מייעץ.