האם ריבית המשכנתא מוכרת בחישוב מס שבח במכירה?

כן. הוצאות מימון ריאליות ששולמו על הלוואה לרכישת הנכס או להשבחתו מותרות בניכוי מהשבח לפי סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין, בתנאי שההלוואה נלקחה בסמוך לרכישה ושנרשמה בגינה משכנתא על הנכס. הניכוי רלוונטי כשאין פטור לדירת מגורים.

מס שבח משולם על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בתוספת הוצאות מוכרות, אחרי תיאום למדד. ריבית ריאלית היא הריבית ששולמה בניכוי רכיב האינפלציה; בהלוואה לא צמודה מנכים את עליית המדד מהריבית הנקובה. על 1,000,000 ש"ח ב-4.5% שבו המדד עלה 3%, הריבית הריאלית היא כ-1.5% בלבד, כ-15,000 ש"ח בשנה הראשונה.

הניכוי נדרש בעיקר בדירות להשקעה או בדירות שאינן זכאיות לפטור, שכן דירת מגורים מזכה יחידה פטורה ממס שבח לפי סעיף 49ב בתנאים שבחוק. לצורך הניכוי נדרשים אישורי הבנק על הריבית ששולמה בכל שנה, שהבנק מנפיק בדוח השנתי. מחשבון מס השבח באתר מקבל את סך ההוצאות המוכרות כקלט.

עודכן ב-2026-09-12