כמה הון עצמי צריך לדירה: מגבלות המימון של בנק ישראל ועלויות הרכישה

מגבלת המימון

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 קובעת שיעור מימון מרבי (LTV): 75% לרוכש דירה יחידה, 70% למי שמוכר דירה ורוכש אחרת (משפר דיור) ו-50% לדירה נוספת. השווי לצורך החישוב הוא הנמוך מבין מחיר החוזה לשומת השמאי.

המשמעות: על דירה במחיר 2,000,000 ש"ח, רוכש דירה יחידה יכול לקבל עד 1,500,000 ש"ח ויידרש ל-500,000 ש"ח הון עצמי לפחות, עוד לפני ההוצאות הנלוות.

ההוצאות שלא נכנסות למשכנתא

מס רכישה: לדירה יחידה בשווי עד 1,978,745 ש"ח אין מס; מעל הסכום מדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10% (בתוקף עד 15.1.2028). לדירה נוספת: 8% על השווי עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל (עד 31.12.2026).

שכר טרחת עורך דין, בדרך כלל אחוזים בודדים ממחיר הדירה בתוספת מע"מ, לפי הסכם. דמי תיווך, אם יש, לפי הסכם בכתב (חוק המתווכים במקרקעין מחייב הסכם). שמאות לבנק, עמלת פתיחת תיק, אגרות רישום, ביטוחים.

בדירה מקבלן: הצמדת יתרת התשלומים למדד תשומות הבנייה, הוצאות פיתוח ותשלום עבור שינויים. חוק המכר (דירות) מגביל את חלק ההצמדה ואת מועדי התשלום.

איך מחשבים את ההון העצמי הנדרש

הון עצמי = מחיר הדירה פחות המשכנתא המרבית, בתוספת מס רכישה, שכר טרחה, שמאות ועלויות פתיחת המשכנתא. המחשבונים באתר מחשבים את מס הרכישה ואת ההחזר החודשי; יחד עם הצעת מחיר מעורך דין מתקבל הסכום הכולל.

מקור להון עצמי יכול להיות חיסכון, קרן השתלמות נזילה, מתנה מקרוב משפחה (אין מס מתנה בישראל, אך הבנק דורש הצהרה על המקור), או הלוואה משלימה. הלוואה משלימה נכללת בחישוב יחס ההחזר.

הון עצמי ויחס ההחזר

גם כשיש הון עצמי מספיק, הבנק בודק שההחזר החודשי אינו עולה על 50% מההכנסה הפנויה (ובפועל שואף ל-40% ומטה). לכן הון עצמי גבוה יותר מקטין את המשכנתא ואת ההחזר ומגדיל את הסיכוי לאישור.