איך עובדת משכנתא בישראל: מסלולים, ריבית, תקופה והחזר

מה זה משכנתא ומי מפקח

משכנתא היא הלוואה שבנק או גוף מוסדי נותן לרכישת דירה או כנגד דירה קיימת, כשהדירה עצמה משועבדת להבטחת ההחזר (משכון הרשום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל). אם הלווה מפסיק לשלם, למלווה זכות לממש את הנכס בהליך שקבוע בחוק.

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל קובע את כללי המשחק: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מגבילה את שיעור המימון, את יחס ההחזר ואת חלק ההלוואה בריבית משתנה. חוק הבנקאות (שירות ללקוח) וצו הבנקאות (פירעון מוקדם) קובעים חובות גילוי ואת כללי הפירעון המוקדם.

המסלולים הנפוצים

ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ): ההחזר החודשי ידוע מראש ואינו משתנה. הריבית בדרך כלל גבוהה יותר ממסלולים אחרים בתמורה לוודאות.

ריבית קבועה צמודה למדד (ק"צ): הריבית קבועה אך הקרן וההחזר מתעדכנים לפי מדד המחירים לצרכן, כך שההחזר עולה כשיש אינפלציה.

פריים: ריבית משתנה השווה לריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, בניכוי או בתוספת מרווח. ההחזר משתנה עם כל שינוי בריבית בנק ישראל, ואין עמלת פירעון מוקדם על מרכיב ההיוון.

ריבית משתנה כל 5 שנים (צמודה או לא): הריבית מתעדכנת בתחנות קבועות לפי עוגן, בדרך כלל תשואת אג"ח ממשלתיות.

לפי הוראה 329, לפחות שליש מסך ההלוואה חייב להיות בריבית קבועה, ולכל היותר שני שלישים בריבית משתנה (כולל פריים). המגבלה על חלק הפריים הוסרה בשנת 2021.

תקופה, לוח סילוקין וההחזר החודשי

התקופה המרבית לפי הוראת בנק ישראל היא 30 שנה. תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי אך מגדילה את סך הריבית.

לוח שפיצר הוא הנפוץ: תשלום חודשי קבוע שבתחילה מורכב בעיקר מריבית ובהמשך בעיקר מקרן. לוח קרן שווה: החזר קרן קבוע וריבית יורדת, ולכן ההחזר מתחיל גבוה ויורד. המחשבון באתר משווה בין השניים.

ההחזר תלוי בסכום, בריבית ובתקופה בלבד. על מיליון ש"ח ל-25 שנה בריבית 4.5% ההחזר בשפיצר הוא כ-5,558 ש"ח בחודש, וסך הריבית לאורך התקופה כ-667 אלף ש"ח.

מגבלות המימון וההכנסה

שיעור מימון (LTV): עד 75% משווי הדירה לרוכשי דירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% לדירה להשקעה. השווי נקבע לפי הנמוך מבין מחיר החוזה ושומת השמאי.

יחס ההחזר מההכנסה: בנק לא יאשר הלוואה שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה של הלווים, והלוואות עם יחס מעל 40% נושאות דרישת הון גבוהה יותר לבנק ולכן בדרך כלל ריבית גבוהה יותר.

ההכנסה הפנויה נבדקת לפי תלושי שכר, שומות מס לעצמאים והתחייבויות קיימות. ערבים ואיחוד הכנסות של הורים אפשריים בתנאים שהבנק קובע.

עלויות נלוות

מעבר לריבית: עמלת פתיחת תיק, שכר טרחת שמאי, אגרות רישום המשכון, ביטוח חיים לטובת הבנק וביטוח מבנה. הביטוחים ניתנים לרכישה בכל חברת ביטוח ולא רק דרך הבנק (חוק הבנקאות (שירות ללקוח), סעיף 7א).

בפירעון מוקדם עשויה לחול עמלת היוון במסלולים בריבית קבועה, לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור).