מה זה תמהיל משכנתא ואיך הוא נבנה?

תמהיל הוא חלוקת סכום ההלוואה לכמה מסלולים, כל אחד עם סוג ריבית, הצמדה ותקופה משלו. הוראת בנק ישראל מחייבת לפחות שליש בריבית קבועה ולכל היותר שני שלישים בריבית משתנה, והיתר לבחירת הלווה.

כל מסלול הוא הלוואה עצמאית עם לוח סילוקין נפרד, ולכן ההחזר החודשי הכולל הוא סכום ההחזרים של המסלולים. על הלוואה של 1,200,000 ש"ח ל-25 שנה, חלוקה לשלושה מסלולים של 400,000 ש"ח בריביות שונות נותנת שלושה החזרים שמתחברים. אם כולם היו בריבית 4.5%, ההחזר היה 6,670 ש"ח לחודש; בפועל לכל מסלול ריבית משלו והסכום משתנה.

המסלולים הנפוצים: ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה למדד, פריים, וריבית משתנה כל חמש שנים צמודה או לא צמודה. תקופת כל מסלול יכולה להיות שונה, עד 30 שנה. האישור העקרוני מפרט את התמהיל שהבנק מציע, והלווה רשאי לבקש חלוקה אחרת בכפוף למגבלות ההוראה.

עודכן ב-2026-09-12