שיטות מדידה בארנונה: נטו, ברוטו וברוטו-ברוטו - מה נכלל בשטח, למה אותה דירה שונה בין ערים ואיך מבקשים מדידה חוזרת

למה השטח שונה מהשטח בחוזה

חוק ההסדרים במשק המדינה מסמיך כל רשות להטיל ארנונה לפי יחידת שטח, אך אינו קובע כיצד למדוד. כל רשות קבעה בצו הארנונה שלה, לפני חוקי ההקפאה של תחילת שנות התשעים, שיטת מדידה משלה, ומאז היא נעולה בה. לכן דירה של 100 מ"ר לפי חוזה המכר יכולה להיות מחויבת על 85 מ"ר בעיר אחת ועל 112 מ"ר בעיר אחרת.

סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר בניין ככל מבנה, ולכן אין בפקודה חובה למדוד רק את שטח הרצפה. הפסיקה אישרה את שיטות הברוטו כל עוד הן קבועות בצו ומיושמות באופן שוויוני.

שלוש השיטות

נטו: שטח הרצפה הפנימי של הדירה ללא קירות. זו השיטה המצומצמת ביותר והיא נדירה יחסית. ברוטו: שטח הדירה כולל הקירות הפנימיים והחיצוניים, ולעיתים מרפסות מקורות, מחסן צמוד וחניה מקורה בשיעור מלא או מופחת. ברוטו-ברוטו: ברוטו בתוספת חלק יחסי בשטחים המשותפים של הבניין, כמו חדר מדרגות, לובי, חדר אשפה ומקלט, המחולקים בין הדירות לפי חלקן.

בתוך כל שיטה צו הארנונה מפרט מה כלול ומה מוחרג: מרפסות פתוחות, גגות, חצרות, שטחי גינה, מקלט פרטי וחניה פתוחה. בחלק מהרשויות מרפסת פתוחה נמדדת בחצי משטחה או מוחרגת עד גודל מסוים, ומחסן מחויב בתעריף נפרד ונמוך.

הקפאה ואיסור שינוי

תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) אוסרות על רשות לשנות את שיטת המדידה או את הגדרת השטח בצו הארנונה באופן שמגדיל את החיוב, ללא אישור שרי הפנים והאוצר. מדידה חדשה שמגלה שטח גדול יותר לפי אותה שיטה אינה שינוי שיטה, והרשות רשאית לתקן את החיוב לפיה מכאן ואילך, אך תיקון רטרואקטיבי מוגבל לפי הפסיקה.

רשות שמבצעת סקר נכסים כללי ומודדת מחדש את כל הנכסים לפי השיטה הקיימת פועלת כדין, וזו הסיבה לגלי תיקוני חיוב אחרי סקרים כאלה.

מדידה חוזרת והשגה

מחזיק שסבור שהשטח בחיוב שגוי רשאי לפנות לרשות בבקשה למדידה חוזרת. הרשות שולחת מודד מטעמה, ומחזיק רשאי להציג מדידה של מודד מוסמך מטעמו. אם הפער נותר, הדרך היא השגה למנהל הארנונה תוך 90 יום מקבלת הודעת החיוב, לפי סעיף 3(א)(2) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), בעילה של טעות בציון השטח, ולאחריה ערר לוועדת הערר תוך 30 יום מקבלת התשובה.

טענה נגד שיטת המדידה עצמה, להבדיל מטעות ביישומה, אינה נדונה בהשגה אלא בעתירה מינהלית, כי ההשגה מוגבלת לעילות שבחוק.

איך זה נראה במספרים

לאותה דירה ולאותו תעריף, ההבדל בין השיטות הוא ההבדל בשטח בלבד, ולכן החיוב עולה בקו ישר עם השטח המחויב. הדוגמה מציגה דירה אחת בשלוש שיטות. נתוני התעריפים ושיטות המדידה של הרשויות מופיעים בצווי הארנונה שלהן ובנתוני הרשויות באתר.