ארנונה על דירה חדשה מקבלן: ממתי מתחיל החיוב, מי משלם עד המסירה, וחישוב יחסי לשנת האכלוס

מתי בניין הופך לבניין

פקודת העיריות מגדירה בסעיף 269 את הנכסים החייבים: בניין, אדמה חקלאית, אדמת בניין וקרקע תפוסה. בניין הוא כל מבנה או חלק ממנו. הפסיקה קבעה שבניין בהקמה, שאינו גמור ואינו ראוי לשימוש, אינו בניין לצורך הארנונה, ולכן אינו מחויב לפי תעריף מגורים. הקרקע שעליה הוא נבנה עשויה להיות מחויבת כאדמת בניין לפי התעריף הנמוך שנקבע לסיווג זה בצו הארנונה.

הרגע שבו הבניין נגמר נמדד לפי ראייתו לשימוש בפועל. תעודת גמר או אישור אכלוס (טופס 4) לפי חוק התכנון והבנייה הם ראיה מרכזית, אך רשות רשאית לחייב גם דירה שאוכלסה בפועל ללא אישור, וכן להימנע מחיוב דירה שקיבלה טופס 4 אך אינה ראויה עדיין.

מי המחזיק עד המסירה ואחריה

החייב בארנונה הוא המחזיק, לפי סעיף 326 לפקודת העיריות. עד מסירת החזקה בדירה לרוכש, הקבלן הוא המחזיק, וכל חיוב על הדירה הגמורה שטרם נמסרה חל עליו. ממועד המסירה, כפי שנרשם בפרוטוקול המסירה, הרוכש הוא המחזיק והחיוב עובר אליו.

סעיף 325 מחייב את הקבלן להודיע לרשות על חילופי המחזיקים. בפועל הרוכש פונה בעצמו למחלקת הגבייה עם פרוטוקול המסירה ותעודת זהות כדי לפתוח חשבון ארנונה על שמו, ומגיש בקשה להנחות אם הוא זכאי. חוזי מכר רבים קובעים שהרוכש נושא בארנונה מיום המסירה, בהתאם לדין.

החיוב היחסי לשנת האכלוס

שנת הכספים של הארנונה היא שנה קלנדרית, והחיוב השנתי מתחלק לתשלומים דו-חודשיים. רוכש שקיבל חזקה באמצע השנה מחויב באופן יחסי לימים שנותרו: החיוב השנתי מחולק ב-365 ומוכפל במספר הימים מיום המסירה עד 31 בדצמבר. החישוב זהה ברוב הרשויות, ומחשבון הארנונה מציג את החלוקה לתשלומים.

שטח הדירה לצורך החיוב נקבע לפי מדידת הרשות לפי שיטת המדידה שבצו הארנונה, ולא לפי השטח שבחוזה המכר או במפרט, ולכן ייתכן פער בין השניים. פער כזה הוא עילה להשגה בשאלת השטח.

הנחות ותשלום ראשון

הנחות בארנונה, כמו לאזרח ותיק או לפי מבחן הכנסה, נבחנות מחדש ברשות החדשה. הן אינן עוברות אוטומטית מהדירה הקודמת, גם באותה עיר, ונדרשת בקשה. גם הסדר הוראת קבע והנחת תשלום מראש, במקום שנקבעה, מוסדרים מחדש.

החיוב הראשון עשוי לכלול תקופה רטרואקטיבית מיום המסירה עד יום פתיחת החשבון, אם הרוכש התעכב בהודעה. ריבית והצמדה על תשלום באיחור מתחילות ממועד החיוב לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה).

דירה שנמסרה ולא אוכלסה

רוכש שקיבל חזקה אך לא נכנס לגור, למשל בזמן שיפוץ או עד סיום שכירות קודמת, מחויב כמחזיק מיום המסירה. הוא רשאי לבקש הנחת נכס ריק לפי תקנה 13 לתקנות ההנחה בתנאיה, המתוארת במדריך נפרד, ובחלק מהרשויות היא חלה גם על דירה חדשה שטרם אוכלסה.