ביטוחים במשכנתא: מה הבנק רשאי לדרוש, שעבוד הפוליסה וזכות הבחירה של הלווה

שני הביטוחים ומטרתם

ביטוח חיים למשכנתא (ביטוח ריסק) מבטיח שאם לווה נפטר, המבטח משלם לבנק את יתרת ההלוואה והדירה נשארת בידי המשפחה ללא חוב. סכום הביטוח צמוד ליתרת ההלוואה ויורד יחד איתה לפי לוח הסילוקין, ולכן הפרמיה, שנקבעת לפי גיל ומצב בריאות, משתנה לאורך השנים. כשיש שני לווים, כל אחד מבוטח לפי חלקו בהלוואה או במלואה, לפי דרישת הבנק.

ביטוח מבנה מכסה נזק פיזי לדירה: שריפה, רעידת אדמה, נזקי מים, התפוצצות. הסכום המבוטח הוא עלות הבנייה מחדש של הדירה (ללא מרכיב הקרקע), ולא מחיר השוק שלה. הבנק מוטב לגבי יתרת ההלוואה, והלווה זכאי ליתרת התגמולים.

מה הבנק אינו רשאי לדרוש

הפיקוח על הבנקים והממונה על שוק ההון קבעו שהבנק אינו רשאי להתנות את מתן ההלוואה ברכישת הביטוח מגוף מסוים או דרך סוכנות ביטוח שבבעלותו. חוק הבנקאות (שירות ללקוח) אוסר על התניית שירות בשירות. הבנק רשאי לקבוע דרישות מינימום לפוליסה (סכום, שעבוד, כיסויים) ולסרב לפוליסה שאינה עומדת בהן, אך לא לחייב רכישה אצל מבטח ספציפי.

הבנק גם אינו רשאי לדרוש ביטוח תכולה, ביטוח אובדן כושר עבודה או ביטוח אבטלה כתנאי למשכנתא. ביטוחים אלה עשויים להיות מוצעים ללווה, אך רכישתם אינה תנאי להלוואה.

שעבוד הפוליסה

בשתי הפוליסות הבנק נרשם כ"מוטב בלתי חוזר": תגמולי הביטוח משולמים לבנק עד גובה יתרת ההלוואה, והלווה אינו יכול לשנות מוטב ללא הסכמת הבנק. המבטח מתחייב להודיע לבנק על ביטול או אי-תשלום פרמיה לפני שהפוליסה פוקעת, כדי שהבנק יוכל להתריע ללווה. פוליסה שפקעה מפרה את הסכם ההלוואה, והבנק רשאי לרכוש פוליסה חלופית על חשבון הלווה לפי ההסכם.

בסיום ההלוואה הבנק מסיר את השעבוד, והלווה רשאי לבטל את ביטוח החיים או להמשיך בו. ביטוח המבנה עומד בפני עצמו ואינו תלוי בהלוואה.

החלפת מבטח במהלך ההלוואה

הלווה רשאי להחליף מבטח בכל עת, בכפוף להמצאת פוליסה חדשה עם שעבוד לבנק לפני ביטול הישנה. חוזר הממונה על שוק ההון קובע שביטוח חיים למשכנתא הוא פוליסה שנתית מתחדשת, ומבטח חדש רשאי לערוך חיתום רפואי מחדש. שינוי במצב הבריאות עשוי לייקר את הפרמיה או למנוע מעבר, ולכן המעבר אינו תמיד אפשרי באותם תנאים.

החלפת ביטוח מבנה פשוטה יותר, מפני שאינה תלויה בבריאות, אך הפוליסה החדשה חייבת לכלול את הכיסויים שהבנק דורש (בעיקר רעידת אדמה) ואת השעבוד.

מי אינו יכול לבטח את חייו

לווה שהמבטח דוחה בשל מצב רפואי אינו יכול להמציא ביטוח חיים, ולכן הבנק רשאי לסרב להלוואה או לדרוש חלופה: ביטוח על לווה אחר, ערב, או ויתור על הביטוח כנגד תנאים אחרים, לפי מדיניות הבנק. אין חובה בדין להעמיד משכנתא ללא ביטוח חיים, אך בנקים נוהגים לאפשר זאת בלווים מבוגרים או כשההלוואה קטנה ביחס לשווי.