ציר הזמן של משכנתא: מאישור עקרוני ועד רישום המשכנתא בטאבו

שלב 1: אישור עקרוני

הלווה מגיש בקשה עם מסמכי הכנסה (תלושים, שומות, דפי חשבון), תעודות זהות ופרטי הדירה. הבנק בודק את נתוני האשראי במאגר של בנק ישראל ומחשב את יחס ההחזר להכנסה ואת שיעור המימון. האישור העקרוני, לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 451, ניתן במסמך אחיד שמציג את המסלולים, הריביות, ההחזר החודשי, ההחזר הצפוי הגבוה ביותר, סך הריבית הצפויה ואת שלושת הסלים האחידים. האישור תקף 24 ימים, ובתקופה זו הבנק מתחייב לתנאים שהוצגו.

אישור עקרוני אינו הסכם הלוואה. הוא מותנה בשמאות, בביטוחים, בבדיקת הזכויות בדירה ובאימות המסמכים.

שלב 2: חוזה הרכישה

חוזה הרכישה נחתם בין הקונה למוכר ללא הבנק. לוח התשלומים בחוזה קובע את הקצב: תשלום ראשון בחתימה (בדרך כלל מההון העצמי), תשלומים נוספים לאורך תקופה, ותשלום אחרון כנגד מסירה. הבנק מעמיד את כספי ההלוואה ישירות למוכר, ולכן החוזה נוהג לקבוע שהתשלום מכספי המשכנתא יבוצע לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

לפי חוק מיסוי מקרקעין, הצדדים מדווחים על העסקה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום החתימה, ומס הרכישה משולם בתוך 60 ימים. אישורי המסים נדרשים לרישום העברת הבעלות בסוף התהליך.

שלב 3: שמאות, ביטוחים ובדיקת זכויות

אחרי החתימה הבנק מזמין שמאי מרשימתו, והלווה רוכש ביטוח חיים וביטוח מבנה עם שעבוד לבנק. במקביל, מחלקת המשכנתאות בודקת נסח טאבו או אישור זכויות, ואם הדירה משועבדת למשכנתא של המוכר, מקבלת "מכתב כוונות" מהבנק של המוכר שמפרט את הסכום הנדרש להסרת השעבוד.

בדירה מקבלן שטרם נרשמה, הבנק דורש "התחייבות לרישום משכנתא" מהקבלן ואישור מבנק המלווה של הפרויקט, כדי שהמשכנתא תירשם כשהבית המשותף יירשם.

שלב 4: חתימה על הסכם ההלוואה

הסכם ההלוואה נחתם בסניף או מרחוק, בהתאם למדיניות הבנק, לאחר שכל התנאים המתלים מולאו. הריבית הסופית נקבעת ביום החתימה ולא ביום האישור העקרוני, אלא אם הבנק התחייב אחרת בתוך 24 הימים. ההסכם כולל את לוח הסילוקין, תנאי הפירעון המוקדם, ההצמדה והביטחונות. בשלב זה משולמת עמלת פתיחת תיק, אם הבנק גובה אותה.

שלב 5: העמדת הכסף

הבנק מעביר את הכסף לחשבון המוכר (או לבנק של המוכר, לסילוק משכנתא קיימת) כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הבנק ולטובת הקונה, וכנגד ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום משכנתא. הכסף אינו עובר לחשבון הלווה. תאריך ההעמדה הוא היום שממנו מחושבת הריבית, וההחזר הראשון נגבה בחודש שלאחר מכן, לפי מועד שנקבע בהסכם.

שלב 6: רישום המשכנתא

לאחר שהבעלות נרשמה על שם הקונה, נרשמת המשכנתא לטובת הבנק בלשכת רישום המקרקעין (או משכון ברשם המשכונות ורישום ברשות מקרקעי ישראל, לפי סוג הקרקע). הרישום דורש אישורי מס שבח ומס רכישה ואישור עירייה על היעדר חובות. בדירה מקבלן, הרישום עשוי להתעכב שנים עד רישום הבית המשותף, ובינתיים הבנק מסתמך על ההתחייבות לרישום ועל הערת האזהרה.