שמאות למשכנתא: מי מזמין, מה השמאי בודק ואיך הערכה נמוכה משפיעה על ההלוואה

מדוע הבנק דורש שמאות

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מגבילה את שיעור המימון לפי שווי הדירה: 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חלופית, 50% לדירה נוספת. "שווי" לעניין זה הוא הנמוך מבין מחיר הרכישה בחוזה לבין הערכת שמאי. הבנק אינו רשאי להסתמך על מחיר החוזה בלבד, מפני שהמחיר יכול לכלול רכיבים שאינם משקפים שווי (ריהוט, תשלום מוקדם, קרבה בין הצדדים).

השמאי פועל לפי חוק שמאי מקרקעין ותקני השמאות של הוועדה לתקינה שמאית, וכפוף לכללי אתיקה מקצועיים. הדוח נערך עבור הבנק, גם כשהלווה משלם עבורו, ולכן השמאי מציין בדוח את מטרת השומה: "ביטחון להלוואה".

מה השמאי בודק

השמאי מבקר בנכס, מודד ומצלם, ובודק במקביל את המסמכים: נסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, היתרי בנייה ותיק בניין בוועדה המקומית, תכניות בניין עיר החלות על המגרש, וחריגות בנייה או שימוש שלא כדין. הוא משווה עסקאות דומות מאתר רשות המסים (נתוני עסקאות מקרקעין) ומדפי הרשות המקומית.

ממצאים נפוצים שמורידים שווי או מונעים אישור: חריגות בנייה ללא היתר (סגירת מרפסת, פיצול דירה), שטח רשום שונה מהשטח בפועל, זכויות לא רשומות (דירה על שם קבלן שלא נרשם בית משותף), הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, ובעיות קונסטרוקטיביות. השמאי מציין בדוח "שווי לביטחון": לעיתים נמוך משווי השוק כדי לשקף מימוש מהיר.

סוגי שמאות

שמאות מלאה כוללת ביקור בנכס ודוח מפורט. בהלוואות בסכום נמוך יחסית לשווי או בבניינים אחידים, בנקים מסתפקים לעיתים ב"שמאות מקוצרת" או בהערכה על סמך נתוני עסקאות, לפי מדיניות האשראי שלהם. "שמאות מוקדמת" היא שמאות שמזמין הרוכש לפני החתימה על החוזה, ולרוב הבנק ידרוש שמאות משלו למרות זאת אלא אם השמאי ברשימתו והדוח הופנה אליו.

שכר השמאי משולם על ידי הלווה ונקבע בתעריף שמפרסם הבנק לפי שווי הנכס. עלות זו נוספת לעמלת פתיחת תיק ולעלויות הרישום, ומופיעה בגילוי העלויות הנלוות באישור העקרוני.

הערכה נמוכה ממחיר החוזה

כשהשומה נמוכה מהמחיר, שיעור המימון מחושב על השומה. הפער בין הסכום שהלווה ציפה לקבל לבין הסכום המאושר עובר להון העצמי. לפי הוראות הפיקוח, הבנק אינו רשאי להשלים את הפער בהלוואה אחרת כנגד שעבוד אותה דירה. אפשרויות הלווה: להעמיד הון עצמי נוסף, לבקש שמאות נוספת (הבנק אינו חייב להיענות), או להפעיל תנאי מתלה בחוזה הרכישה, אם נכלל בו, המאפשר ביטול אם המימון לא יאושר.

הערכה גבוהה ממחיר החוזה אינה מגדילה את ההלוואה, מפני שהשווי לעניין ההוראה הוא הנמוך מבין השניים.

שמאות במיחזור ובהלוואה לכל מטרה

במיחזור משכנתא בבנק אחר או בהלוואה לכל מטרה כנגד דירה קיימת, אין מחיר חוזה, והשומה היא הבסיס היחיד לשיעור המימון (50% בהלוואה לכל מטרה). בנקים נוהגים לדרוש שמאות עדכנית אם חלפו שנים מהשומה הקודמת או אם בוצעו שינויים בנכס.