תפריט האתר
מחשבוניםמדריכיםרשויותפנסיה וגמלמכסשעריםבנקיםדיורמילוןדוחות מבוקריםשערי חליפיןשו״ת משכנתאאודות

שמאי מקרקעין ושומה: מי מוסמך, מה תפקידו בעסקה ובמשכנתא, ואיך קוראים דוח שומה

שמאי מקרקעין הוא בעל רישיון לפי חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001, שקובע את שווי הזכות במקרקעין לפי תקני השמאות של מועצת שמאי המקרקעין. בעסקת דירה הוא מופיע בשלושה תפקידים: שומה לבנק לצורך המשכנתא, שומה לקונה לפני ההחלטה, ושומה לוועדה המקומית להיטל השבחה. דוח שומה בנוי מהגדרת המטרה, תיאור הנכס ומצבו המשפטי והתכנוני, גישת השומה והנתונים, והשווי המסכם עם ההנחות.

עודכן ב-2026-09-12, נכון לשנת המס 2026 · 542 מילים

הרישוי והמסגרת

חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001, קובע שרק מי שרשום בפנקס שמאי המקרקעין רשאי לעסוק בשמאות מקרקעין, לאחר בחינות והתמחות. מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מנהלת את הפנקס, קובעת תקני שמאות שמחייבים את השמאים ומפעילה דין משמעתי. תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) אוסרות על שמאי לשום נכס שיש לו עניין אישי בו ומחייבות אי תלות.

תקני השמאות כוללים תקן ייעודי לשומות לבטוחות לאשראי בנקאי, שקובע מה השומה לבנק חייבת לכלול ואיך מתייחסים לחריגות בנייה ולזכויות לא רשומות. הפיקוח על הבנקים מחייב את הבנק להסתמך על שומה כזו בקביעת שווי הנכס לצורך שיעור המימון.

שלושת התפקידים בעסקה

שומה לבנק: הבנק מזמין שמאי מרשימת השמאים שלו, הקונה משלם את שכרו, והשומה קובעת את שווי הנכס לצורך שיעור המימון לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329. הבנק מממן לפי הנמוך מבין מחיר החוזה לשומה. שומה נמוכה ממחיר החוזה מקטינה את המשכנתא ומגדילה את ההון העצמי הנדרש.

שומה לקונה או למוכר: מוזמנת לפני העסקה כדי לקבל הערכת שווי בלתי תלויה, ולעיתים לצורכי ירושה, פירוק שיתוף, גירושין או דיווח מס. שומה לוועדה המקומית: שמאי הוועדה קובע את ההשבחה לצורך היטל השבחה, ובעל הנכס רשאי לחלוק עליה ולפנות לשמאי מכריע, שהוא שמאי מרשימה שמנהל שר המשפטים ופועל כמכריע ניטרלי.

שלוש הגישות

גישת ההשוואה: השווי נגזר ממחירי עסקאות דומות באזור, בהתאמות לגודל, קומה, מצב, חניה ומועד העסקה. זו הגישה העיקרית לדירות, והנתונים נלקחים ממאגר העסקאות של רשות המסים, שמתפרסם לציבור. גישת ההכנסות (היוון): השווי נגזר מדמי השכירות הצפויים מהוונים בשיעור תשואה, ומשמשת לנכסים מניבים. גישת העלות: שווי הקרקע בתוספת עלות הבנייה בניכוי פחת, לנכסים ייחודיים ללא שוק השוואה.

בדירת מגורים השמאי מציג בדרך כלל טבלת עסקאות השוואה עם ההתאמות שביצע, וזו החלק שמאפשר לקורא לעקוב אחרי החישוב.

איך קוראים דוח שומה

מטרת השומה ומזמינה: שומה לבנק מוגדרת לצורכי בטוחה ואינה שומת שוק לכל דבר. מועד הקובע: השווי נכון ליום מסוים. תיאור הנכס: כתובת, גוש וחלקה, שטח לפי נסח ולפי מדידה, קומה, מצב פיזי. המצב המשפטי: בעלות או חכירה, שעבודים, הערות. המצב התכנוני: תוכניות חלות, היתר, התאמה להיתר, חריגות וזכויות בנייה לא מנוצלות. גורמים ושיקולים: מה מעלה ומה מוריד. החישוב: הגישה, הנתונים, ההתאמות. השווי: סכום מעוגל, ולעיתים שווי למימוש מהיר לצורכי בנק, שנמוך משווי השוק.

הסתייגויות והנחות: השמאי מציין על מה הסתמך (נסח, ביקור, מסמכים שהוצגו) ומה לא בדק. חריגת בנייה שמצוינת בשומה עלולה לגרום לבנק לא לממן את החלק החורג.

שכר טרחה ומחלוקות

שכר טרחת שמאי לבנק נקבע בתעריף שהבנק מפרסם לפי שווי הנכס; שומה פרטית לפי הסכם. תלונות על שמאי מוגשות למועצת שמאי המקרקעין, וסכסוך על שומת היטל השבחה מוכרע בידי שמאי מכריע או ועדת ערר, בתוך 45 יום מקבלת השומה.

דוגמה מספרית: שומה לבנק נמוכה ממחיר החוזה: דירה יחידה, מימון 75%

מחיר החוזה2,400,000 ש"ח
שווי לפי השומה2,250,000 ש"ח
שווי לצורך המימון (הנמוך)2,250,000 ש"ח
משכנתא מרבית 75% מהשווי1,687,500 ש"ח
משכנתא מרבית אילו השומה הייתה 2,400,0001,800,000 ש"ח
הון עצמי נדרש: 2,400,000 - 1,687,500712,500 ש"ח
הון עצמי נוסף בשל השומה הנמוכה112,500 ש"ח

להמחשה. שכר טרחת השמאי, מס רכישה ועלויות נלוות אינם כלולים.

טבלת עובדות ומקורות

עובדהמקור
ייחוד העיסוק לשמאים רשומים ומועצת שמאי המקרקעיןחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001
כללי אתיקה ואי תלותתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשס"ג-2002
תקני שמאות מחייבים, לרבות תקן לשומות לבטוחות אשראימועצת שמאי המקרקעין, משרד המשפטים, https://www.gov.il/he/departments/units/real_estate_appraisers_council
שווי לצורך שיעור מימון: הנמוך מבין מחיר החוזה לשומההוראת ניהול בנקאי תקין 329, בנק ישראל
שמאי מכריע וערר על היטל השבחה בתוך 45 יוםחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 14
מאגר עסקאות נדל"ן לציבוררשות המסים, https://www.gov.il/he/service/real_estate_information

מה לא כלול ומקרים מיוחדים

  • שומות לצורכי מס שבח ומס רכישה נעשות על ידי מנהל מיסוי מקרקעין ואינן כפופות לשומת שמאי פרטי.
  • הערכת שווי של מתווך או של אתר אינה שומה ואינה מחייבת בנק או רשות.
  • המדריך אינו מעריך שווי נכס מסוים.

שאלות נפוצות

הבנק מקבל שומה שהזמנתי בעצמי?

בדרך כלל לא. הבנק דורש שומה משמאי מרשימתו לפי תקן השומות לבטוחות.

השומה נמוכה ממחיר החוזה, מה זה אומר?

המימון מחושב לפי השווי הנמוך, וההון העצמי הנדרש גדל. אפשר לבקש שומה נוספת בכפוף לנוהלי הבנק.

מה ההבדל בין שווי שוק לשווי למימוש מהיר?

שווי למימוש מהיר מניח מכירה בזמן קצר וכפוי ולכן נמוך משווי השוק; הבנק מציין אותו לצורכי סיכון.

מי משלם על שומת ההשבחה?

הוועדה המקומית מזמינה את שומתה; מי שחולק ופונה לשמאי מכריע נושא בשכרו לפי התקנות.

מעודכן לשנת המס 2026. המידע והחישוב להמחשה בלבד ואינם ייעוץ פיננסי, פנסיוני, מס או משפטי. לפני החלטה פנה לבעל רישיון.

כלים ומדריכים קשורים

עורך דין או שמאי לעסקה

עורך דין מקרקעין או שמאי מקרקעין יחזור אליך. האתר אינו מייעץ - הפנייה עוברת לבעל מקצוע מורשה בלבד.

בעל רישיון בלבדללא עלות וללא התחייבותהפרטים נמחקים בתוך 90 יום