טאבו, רמ"י והערת אזהרה: איך נרשמות זכויות במקרקעין ומה מגן על הקונה עד הרישום

שלוש מערכות רישום

לשכות רישום המקרקעין: פועלות לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, במסגרת רשות רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים. הרישום מבוסס על גוש וחלקה, ובבית משותף על תת-חלקה לכל דירה. נסח הרישום מציג את הבעלים, החוכרים, המשכנתאות, העיקולים וההערות, והוא ראיה חותכת לתוכנו לפי סעיף 125 בקרקע מוסדרת.

רשות מקרקעי ישראל: מנהלת את מקרקעי ישראל (מדינה, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל) לפי חוק יסוד: מקרקעי ישראל וחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960. הזכות המוקנית לאזרח היא חכירה לדורות, שנרשמת בטאבו כשהחלקה רשומה, ובמקרים אחרים מתנהלת בספרי רמ"י בלבד באישור זכויות. העברת חכירה טעונה הסכמת רמ"י, שבמקרים מסוימים גובה דמי הסכמה או דמי היוון.

חברה משכנת: קבלן או חברה שמנהלים את רישום הזכויות בפרויקט עד להשלמת הפרצלציה ורישום הבית המשותף. הזכות בשלב זה חוזית, ומגובה בהתחייבות לרישום ובהערות בטאבו על החלקה הכללית או ברמ"י. חוק המכר (דירות) קובע לקבלן מועדים לרישום הבית המשותף והדירות.

סעיף 7: הרישום מסיים את העסקה

חוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין טעונה רישום ונגמרת ברישום, ועסקה שלא נגמרה ברישום היא התחייבות לעשות עסקה. סעיף 8 מחייב מסמך בכתב. המשמעות: מרגע החתימה ועד הרישום הקונה מחזיק בזכות חוזית כלפי המוכר, והמוכר עדיין רשום כבעלים. בתקופה זו נושי המוכר עלולים להטיל עיקול, והמוכר עלול תאורטית למכור לאחר. הפתרון הוא הערת האזהרה.

סעיף 9 מסדיר עסקאות נוגדות: כשהמוכר התחייב כלפי שניים, זכות הראשון עדיפה, אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה ורשם את זכותו לפני שהראשון רשם הערה.

הערת אזהרה

סעיף 126 מאפשר לרשום בטאבו הערה על התחייבות בכתב של בעל הזכות לעשות עסקה או להימנע מעסקה. הרישום נעשה על סמך החוזה או התחייבות חתומה ואגרה, בדרך כלל בתוך ימים מהחתימה. סעיף 127 קובע את התוצאות: כל עוד ההערה רשומה לא תירשם עסקה הסותרת אותה בלי הסכמת הזכאי; ועיקול, פשיטת רגל או פירוק של המוכר שנרשמו לאחר ההערה אינם פוגעים בזכות הקונה. ההערה נמחקת עם רישום העסקה או בהסכמת הזכאי או בצו בית משפט.

הערת אזהרה נרשמת גם לטובת הבנק על התחייבות לרשום משכנתא, ובבניינים חדשים לטובת קוני דירות על החלקה כולה. בקרקע רמ"י ובחברה משכנת נרשמת הערה או התחייבות מקבילה בספריהם.

תהליך הרישום ואגרות

הרישום מוגש ללשכת הרישום עם שטרי מכר חתומים ומאומתים, אישורי מיסוי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה) לטאבו, אישור הרשות המקומית לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, אישור רמ"י בחכירה, ואגרת רישום לפי תקנות המקרקעין (אגרות). כשיש משכנתא נרשמים שטרי המשכנתא באותו מעמד. הרישום מקוון ברובו והלשכה מוציאה נסח מעודכן בסיומו.

הסדר מקרקעין: בקרקע שטרם עברה הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין, הרישום אינו ראיה חותכת, וקיימות זכויות לא רשומות. רוב הקרקעות במדינה מוסדרות.

לוח הזמנים בדוגמה

הדוגמה מציגה סדר פעולות אופייני מהחתימה ועד הרישום עם משכי זמן להמחשה, ואת מועד ההצהרה למיסוי מקרקעין שקבוע בחוק.