מה עורך דין עושה ברכישת דירה: בדיקות, חוזה, הערת אזהרה, דיווח למיסוי מקרקעין ורישום

מי רשאי ומה מסגרת האחריות

חוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961, מייחד לעורכי דין את הייצוג המשפטי ואת עריכת המסמכים המשפטיים בעסקאות מקרקעין, ועורך הדין חב חובת נאמנות וזהירות ללקוחו לפי כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986. ייצוג של שני הצדדים באותה עסקה מותר רק בתנאים שהכללים קובעים ובהסכמה מדעת, ובדירה מקבלן עורך דינו של הקבלן אינו מייצג את הקונה גם כשהקונה משלם חלק משכרו.

תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014, מגבילות את הסכום שקבלן רשאי לגבות מהקונה עבור הוצאותיו המשפטיות לרישום: עד 0.5% ממחיר הדירה או סכום קבוע שמתעדכן לפי המדד, הנמוך מביניהם, בתוספת מע"מ. זה אינו שכר טרחה של עורך דין מטעם הקונה.

הבדיקות לפני החתימה

זהות המוכר וזכותו: נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין, או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת כשהדירה טרם נרשמה בטאבו. בנסח נבדקים הבעלים הרשומים, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה קודמות, צווי בית משפט וזכויות צד שלישי. בבית משותף נבדקים צו הבית המשותף, התקנון והצמדות (חניה, מחסן, גג).

מצב תכנוני: תיק הבניין בוועדה המקומית, היתר הבנייה והתאמת הבנוי להיתר, חריגות בנייה, צווי הריסה, ושאלת היטל ההשבחה שעשוי לחול על המוכר. חובות: אישור עירייה על ארנונה, אישור ועד בית, וחובות למינהל בדירה בחכירה. משפחתי: הסכמת בן זוג לפי חוק יחסי ממון ורישום בטאבו, וצווי ירושה כשהמוכר יורש.

החוזה ולוח התשלומים

החוזה מגדיר את הממכר, המחיר, לוח התשלומים, מועד המסירה, מצב הנכס, הבטחת התשלומים ופיצוי מוסכם על הפרה. לוח תשלומים אופייני קושר כל תשלום למסמך: תשלום ראשון כנגד רישום הערת אזהרה, תשלומים לסילוק משכנתת המוכר ישירות לבנק שלו כנגד מכתב כוונות, והתשלום האחרון בנאמנות עד המצאת אישורי המסים, אישור העירייה ושטרי המכר החתומים. כספי משכנתא של הקונה מועברים לפי דרישת הבנק.

בדירה מקבלן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, אוסר על הקבלן לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי להבטיח את הכספים בערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד או רישום, ועורך הדין מוודא שכל תשלום מלווה בבטוחה.

אחרי החתימה: הערת אזהרה, דיווח, נאמנות

הערת אזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מיד לאחר החתימה, ומונעת רישום עסקה סותרת ומגינה מפני עיקולים מאוחרים. בנכס שאינו רשום בטאבו נרשמת הערה ברמ"י או בחברה המשכנת.

סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין מחייב את שני הצדדים להצהיר על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום. הקונה מצהיר על מס הרכישה ומשלם לפי שומה עצמית, והמוכר על מס השבח. עורך הדין מגיש את ההצהרות במערכת המקוונת. כספי הנאמנות משוחררים כשמתקבלים אישורי מיסוי מקרקעין לטאבו ואישור העירייה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות.

רישום וסיום

עם התשלום האחרון והמסירה, עורך הדין מגיש ללשכת הרישום את שטרי המכר, האישורים ואגרת הרישום, ורושם את הזכויות על שם הקונה ואת המשכנתא לטובת הבנק, ומוחק את הערת האזהרה שהתמזגה ברישום. בדירה מקבלן הרישום נעשה שנים לאחר המסירה, עם רישום הבית המשותף, וחוק המכר (דירות) קובע מועדים לקבלן להשלמתו.