מס רכישה והיטל השבחה 2026: המדרגות לדירה יחידה ולדירה נוספת, 6% על נכס אחר, ומחצית ההשבחה לוועדה
מס רכישה מוטל על הקונה לפי חוק מיסוי מקרקעין: לדירה יחידה פטור עד 1,978,745 ש"ח ומדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10% מעליו (בתוקף עד 15.1.2028); לדירה נוספת 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל (עד 31.12.2026); ולזכות אחרת במקרקעין 6%. היטל השבחה הוא תשלום נפרד לוועדה המקומית של מחצית מעליית שווי המקרקעין בעקבות תוכנית, הקלה או שימוש חורג, ומשולם על ידי הבעלים במימוש.
עודכן ב-2026-09-12, נכון לשנת המס 2026 · 537 מילים
מס רכישה: מי, על מה, מתי
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מטיל על רוכש זכות במקרקעין מס רכישה כאחוז משווי הזכות. השווי הוא בדרך כלל התמורה בחוזה, אלא אם מנהל מיסוי מקרקעין קובע שהתמורה אינה משקפת שווי שוק. הרוכש מצהיר בתוך 30 יום לפי סעיף 73, משלם לפי שומה עצמית, והמנהל רשאי לשום אחרת בתוך התקופה שבחוק. אישור על תשלום המס הוא תנאי לרישום בטאבו.
המדרגות לדירה יחידה מתעדכנות מדי שנה לפי המדד, אך בחוק ההסדרים לשנת 2025 הוקפאו לתקופה 16.1.2025 עד 15.1.2028. המס מחושב במדרגות: כל חלק מהשווי ממוסה בשיעור המדרגה שלו, ולא כל השווי בשיעור העליון.
דירה יחידה, דירה נוספת, עולה ונכס אחר
דירה יחידה היא דירת מגורים שבמועד הרכישה היא הדירה היחידה של הרוכש בישראל, או שהוא מוכר את דירתו הקודמת בתוך התקופה שסעיף 9(ג1ג) קובע. תושב ישראל בלבד זכאי למדרגות אלה. דירה נוספת ממוסה במדרגות של 8% ו-10% מהשקל הראשון, בהוראת שעה עד סוף 2026. עולה זכאי, בתנאים שבתקנה 12 לתקנות מס רכישה, למדרגות מופחתות של 0.5% ו-5% ברכישה אחת בתוך התקופה שבתקנה. זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים (מגרש, חנות, משרד, קרקע חקלאית) ממוסה ב-6% אחיד לפי תקנה 2.
הקלות נוספות בתקנות: נכה, עיוור ונפגע פעולות איבה ברכישת דירה למגוריהם, העברה בין קרובים ללא תמורה בשליש מהמס, ופטורים בהעברות מסוימות במסגרת גירושין וירושה.
היטל השבחה: המנגנון
התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, מטילה על בעל מקרקעין היטל של מחצית מההשבחה, כלומר מעליית שווי המקרקעין שנובעת מאישור תוכנית, ממתן הקלה או מהתרת שימוש חורג. ההשבחה נקבעת בשומה של שמאי מטעם הוועדה המקומית ליום אישור התוכנית. ההיטל אינו מס על העסקה אלא על עליית הערך התכנונית, ולכן חל גם על מי שלא בנה, כשהוא מממש.
מימוש הוא אחד משלושה: מכירת הזכות, קבלת היתר בנייה שמנצל את התוכנית, או תחילת שימוש בפועל. במכירה, המוכר משלם ותשלום ההיטל הוא תנאי לאישור הוועדה לטאבו. סעיף 19 לתוספת קובע פטורים, ובהם פטור לבנייה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר למגורי הבעלים או קרובו בתנאים שבסעיף.
איך חולקים על השומה
מי שקיבל שומת השבחה רשאי בתוך 45 יום לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין לצורך מינוי שמאי מכריע, או להגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, וכן לערער על השמאי המכריע לוועדת הערר ועל הוועדה לבית המשפט לעניינים מינהליים. שכר השמאי המכריע מוסדר בתקנות ומתחלק בין הצדדים.
הדוגמה
הדוגמה מחשבת מס רכישה על דירה במחיר 3,000,000 ש"ח בארבעה מעמדים לפי המדרגות של 2026, ואת היטל ההשבחה על עליית שווי בעקבות תוכנית. מחשבוני מס הרכישה והיטל ההשבחה באתר מבצעים את החישוב לכל סכום.
דוגמה מספרית: מס רכישה על 3,000,000 ש"ח (מדרגות 2026) והיטל השבחה
| דירה יחידה: 3.5% על 368,295 + 5% על 652,960 | 45,538 ש"ח |
| דירה נוספת: 8% על 3,000,000 | 240,000 ש"ח |
| עולה זכאי: 0.5% על 631,335 + 5% על 2,368,665 | 121,590 ש"ח |
| מגרש או נכס מסחרי: 6% | 180,000 ש"ח |
| היטל השבחה: שווי לפני תוכנית 2,000,000, אחרי 2,600,000 | השבחה 600,000 ש"ח |
| היטל 50% מההשבחה | 300,000 ש"ח |
מס הרכישה מעוגל לשקל. ההשבחה להמחשה; בפועל נקבעת בשומת הוועדה.
טבלת עובדות ומקורות
| עובדה | מקור |
|---|---|
| דירה יחידה: פטור עד 1,978,745; 3.5% עד 2,347,040; 5% עד 6,055,070; 8% עד 20,183,565; 10% מעל (16.1.2025-15.1.2028) | הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים; חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 9(ג1ג3) |
| דירה נוספת: 8% עד 6,055,070; 10% מעל, עד 31.12.2026 | חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 9(ג1ו); הוראת ביצוע 1/2026 |
| עולה: 0.5% עד 631,335; 5% מעל (16.1.2026-15.1.2027) | תקנות מס רכישה, תקנה 12; הוראת ביצוע 1/2026 |
| זכות אחרת במקרקעין: 6% | תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, תקנה 2 |
| הצהרה בתוך 30 יום | חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 73 |
| היטל השבחה: מחצית ההשבחה; פטור להרחבת דירה עד 140 מ"ר | חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, התוספת השלישית, סעיפים 3 ו-19(ג) |
| שמאי מכריע או ערר בתוך 45 יום | חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 14 |
מה לא כלול ומקרים מיוחדים
- רכישת דירה במסגרת תוכניות דיור בהנחה עשויה להיות זכאית להקלות מס רכישה שנקבעו לתוכנית.
- תושב חוץ אינו זכאי למדרגות דירה יחידה וממוסה כדירה נוספת.
- היטל השבחה בקרקע רמ"י שלא הוחכרה לדורות נגבה בחלקו במסגרת חלף היטל השבחה שרמ"י מעבירה לרשות.
- המדריך אינו קובע את מעמד הרוכש; המנהל מכריע לפי העובדות.
שאלות נפוצות
משפר דיור שטרם מכר את דירתו משלם 8%?
הוא רשאי להצהיר כדירה יחידה אם ימכור את הקודמת בתוך התקופה שבסעיף 9(ג1ג); אם לא ימכור, המס מתוקן ל-8% עם ריבית והצמדה.
מי משלם היטל השבחה במכירה?
המוכר, שהיה הבעלים כשההשבחה נוצרה. הקונה אינו חייב בו, ואישור הוועדה נדרש לרישום.
המדרגות מתעדכנות ב-2027?
מדרגות דירה יחידה מוקפאות עד 15.1.2028; מדרגות דירה נוספת בהוראת שעה עד 31.12.2026, ואחריה חוזרות למדרגות הקבועות בחוק אלא אם יוארכו.
מגרש לבניית בית פרטי, כמה מס רכישה?
6% מהשווי, כזכות אחרת במקרקעין. הבית שייבנה אינו משנה את המס על הקרקע.
כלים ומדריכים קשורים
- מחשבון מס רכישה 2026
- מחשבון היטל השבחה
- מחשבון מס שבח (המחשה)
- מכירת דירה ומס שבח: 25% על השבח הריאלי, החישוב הליניארי, והפטור לדירה יחידה לפי סעיף 49ב(2)
- מה עורך דין עושה ברכישת דירה: בדיקות, חוזה, הערת אזהרה, דיווח למיסוי מקרקעין ורישום
- אגרות בנייה והיטלי פיתוח: מה משלמים על היתר בנייה ועל חיבור לתשתיות ואיך זה מחושב
- שלבי עסקת דירה: זיכרון דברים, חוזה מכר, תשלומים, מסירה ורישום, ומה מחייב בכל שלב
- הגרלות דיור בהנחה
עורך דין או שמאי לעסקה
עורך דין מקרקעין או שמאי מקרקעין יחזור אליך. האתר אינו מייעץ - הפנייה עוברת לבעל מקצוע מורשה בלבד.