מכירת דירה ומס שבח: 25% על השבח הריאלי, החישוב הליניארי, והפטור לדירה יחידה לפי סעיף 49ב(2)

מבנה החישוב

השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין יתרת שווי הרכישה. יתרת שווי הרכישה כוללת את מחיר הרכישה המקורי ואת ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין: מס רכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה, דמי תיווך, הוצאות השבחה (שיפוץ, תוספת בנייה) שאינן הוצאות אחזקה שוטפת, היטל השבחה ששולם, וריבית ריאלית על משכנתא בתנאים שבסעיף 39א. ההוצאות מוכרות כנגד קבלות.

השבח מפוצל לשניים: הסכום האינפלציוני, שהוא עליית שווי הרכישה לפי המדד מיום הרכישה ליום המכירה, פטור ממס (לרכישות מ-1994 ואילך), והשבח הריאלי, שהוא היתרה, חייב במס. לכן ככל שהמדד עלה יותר מאז הרכישה, החלק החייב קטן.

שיעור המס והחישוב הליניארי

סעיף 48א(ב)(1) קובע ליחיד מס של 25% על השבח הריאלי. לחברה שיעור מס החברות. במכירת דירת מגורים מזכה על ידי יחיד חל חישוב ליניארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2): השבח הריאלי מחולק לפי זמן בין התקופה שעד 1.1.2014, שפטורה ממס, לתקופה שמ-1.1.2014 עד המכירה, שחייבת ב-25%. החלוקה לפי ימים ולא לפי עליית ערך בפועל. דירה שנרכשה בשנת 2004 ונמכרת ב-2026, למשל, נהנית מפטור על 10/22 מהשבח הריאלי.

בזכויות שנרכשו לפני 7.11.2001 חלים שיעורים היסטוריים על חלק מהשבח לפי סעיף 48א(ב1), ובקרקע שנרכשה לפני 1961 שיעורים מיוחדים.

הפטור לדירה יחידה: סעיף 49ב(2)

התנאים המצטברים: הנמכרת היא דירת מגורים מזכה, כלומר שימשה בעיקרה למגורים לפי הגדרת סעיף 49; המוכר תושב ישראל (או תושב חוץ שהוכיח שאין לו דירה במדינת תושבותו); הדירה היא דירתו היחידה בישראל במועד המכירה, כשסעיף 49ג קובע שדירה נוספת אינה נספרת אם היא חלק שאינו עולה על שליש, דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997, דירה שנתקבלה בירושה בתנאים, או דירה חלופית שנרכשה בתקופה שבסעיף לפני מכירת הקודמת; המוכר החזיק בדירה כדירת מגורים 18 חודשים לפחות; והוא לא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו.

סעיף 49א(א1) מגביל את הפטור לתקרת שווי שמתעדכנת מדי שנה לפי המדד; מכירה בשווי גבוה מהתקרה פטורה עד התקרה וחייבת על היתרה בחישוב יחסי. סעיף 49ז מוציא מהפטור זכויות בנייה נוספות שיש לדירה מעבר לשווי הדירה עצמה, בתנאים. הפטור מבוקש בהצהרה למנהל בתוך 30 יום, ואינו אוטומטי.

הדוגמה

הדוגמה מציגה מכירה ללא פטור של דירה שנרכשה אחרי 2014, כדי להראות את מבנה החישוב: הוצאות, הסכום האינפלציוני והשבח הריאלי. מחשבון מס השבח באתר מבצע את החישוב הבסיסי, והסימולטור של רשות המסים כולל את החישוב הליניארי והפטורים.

הליך ותשלום

המוכר מצהיר למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ממועד המכירה, מצרף חישוב שומה עצמית וקבלות על ההוצאות, ומשלם את המס בתוך התקופה שבחוק. המנהל רשאי לבדוק ולשום אחרת, ולמוכר זכות השגה בתוך 30 יום מקבלת השומה וערר לוועדת הערר. הקונה רשאי לעכב חלק מהתמורה בנאמנות עד קבלת אישור מס השבח לטאבו, וסעיף 15 לחוק מחייב את הקונה להעביר מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר בעסקאות שאינן פטורות, בשיעור שנקבע.