קבוצת רכישה: מה זה?

קבוצת רכישה היא התאגדות של רוכשים פרטיים הרוכשים יחד קרקע ומתקשרים עם קבלן לבניית דירותיהם בעצמם, במקום לרכוש דירה מוגמרת מיזם, ונושאים בסיכוני הבנייה.

בקבוצת רכישה, מארגן מגייס קבוצה של רוכשים, והם רוכשים יחד מגרש, מתקשרים עם אדריכל, מגישים בקשה להיתר בנייה, ומזמינים קבלן ביצוע. כל חבר מקבל בסיום דירה שנבנתה על חלקו היחסי בקרקע. ההנחה המסחרית היא שהיעדר רווח יזמי ומע"מ על רכיב הקרקע, כאשר הקרקע נרכשת מאדם פרטי, מוזילים את הדירה. בפועל, הרוכש נושא בכל הסיכונים שיזם היה נושא בהם: עלייה בעלויות, עיכובים ותלות בקבלן.

חוק המכר (דירות) והבטוחות שהוא מחייב, כמו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לכספי הרוכש, אינם חלים על קבוצות רכישה, משום שהחברים אינם רוכשים דירה ממוכר. במקום זאת, הליווי הבנקאי של הפרויקט, אם קיים, וההסכמים בין החברים הם ההגנה. חוק מיסוי מקרקעין קובע שרכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה ממוסה במס רכישה לפי שווי הדירה הגמורה ולא לפי שווי הקרקע בלבד, בהתאם להגדרת קבוצת רכישה בסעיף 1 לחוק.

המימון של חבר בקבוצה מורכב: הלוואה לרכישת הקרקע ולאחריה מימון בנייה בשלבים, לרוב מהבנק המלווה את הפרויקט, ויחסי המימון של בנק ישראל חלים על שווי הדירה בסיום. רשות ניירות ערך ורשות המסים הסדירו היבטים שונים של פעילות המארגנים בעקבות כשלים בפרויקטים. חבר בקבוצה שאינו עומד בתשלומים במהלך הבנייה עלול לפגוע בכלל הפרויקט, וההסכמים בין החברים קובעים מנגנונים להוצאת חבר כזה ולהחלפתו כדי להגן על השאר.

מקור חוקי / רגולטורי: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 1; חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973

מדריכים בנושא מקרקעין · כל המונחים