עסקת קומבינציה: מה זה?

עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל קרקע מעביר ליזם חלק מהקרקע תמורת שירותי בנייה, ומקבל דירות בנויות בחלק שנותר בידיו, במקום תמורה כספית.

בעסקת קומבינציה, בעל קרקע שאינו מעוניין למכור אותה במזומן מתקשר עם יזם: היזם מקבל חלק מהזכויות בקרקע, למשל 60 אחוזים, ובתמורה בונה על חלקו של בעל הקרקע, 40 האחוזים הנותרים, דירות שיישארו בבעלותו. היזם מוכר את הדירות שנבנו על חלקו ומממן מכך את הבנייה. אחוז הקומבינציה, כלומר החלק שנשאר בידי הבעלים, נקבע במשא ומתן לפי שווי הקרקע ועלויות הבנייה. העסקה מאפשרת לבעל קרקע ללא הון עצמי או ידע בבנייה לממש את הפוטנציאל של הקרקע, ומאפשרת ליזם להתחיל פרויקט ללא רכישת קרקע במזומן.

מבחינת מס, העסקה היא מכירת חלק מהקרקע תמורת שירותי בנייה, ולכן חלים על בעל הקרקע מס שבח על החלק שנמכר ועל היזם מס רכישה על אותו חלק, כאשר שווי המכירה הוא שווי שירותי הבנייה. רשות המסים פרסמה הוראות לחישוב שווי זה. בעל הקרקע שמוכר לאחר מכן את הדירות שקיבל חייב במס שבח נוסף, בהתאם לתקופת ההחזקה ולפטורים החלים על דירות מגורים.

העסקה מחייבת הסכם מפורט: מפרט הדירות, לוח זמנים, בטוחות לבעל הקרקע להשלמת הבנייה, וסדר רישום הזכויות. בעל הקרקע חשוף לסיכון שהיזם לא ישלים את הפרויקט, ולכן נהוג לרשום את העברת הזכויות ליזם בשלבים או להבטיחה בערבות בנקאית. עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי הן צורות של קומבינציה בין דיירים ליזם. עסקאות אלה מלוות בעורכי דין מנוסים משני הצדדים, ובמקרים רבים גם בשמאי מקרקעין שמעריך את שווי הקרקע, את עלויות הבנייה ואת אחוז הקומבינציה ההוגן.

מקור חוקי / רגולטורי: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

מדריכים בנושא מקרקעין · כל המונחים