פינוי בינוי: מה זה?

פינוי בינוי הוא מסלול התחדשות עירונית שבו מתחם של בניינים ישנים נהרס ובמקומו נבנים בניינים חדשים וצפופים יותר, כאשר בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה תמורת דירתם הישנה.

בפרויקט פינוי בינוי, יזם מתקשר עם בעלי הדירות במתחם שהוכרז על ידי הממשלה או שאושר במסלול מיסוי, מפנה אותם לדיור חלופי על חשבונו למשך הבנייה, הורס את הבניינים הישנים ובונה מתחם חדש. כל בעל דירה מקבל דירה חדשה, גדולה מהקודמת, ללא תשלום, והיזם מוכר את הדירות הנוספות שנבנו מכוח הזכויות המוגדלות. הפרויקט מותנה בתוכנית בניין עיר חדשה למתחם. פרויקט פינוי בינוי מחייב צפיפות בנייה גבוהה משמעותית מזו של המתחם הקיים, שכן הדירות הנוספות הן שמממנות את הדירות החדשות לדיירים ואת רווח היזם.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים) קובע את הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות במתחם, ומאפשר לתבוע פיצוי מבעל דירה שמסרב לפרויקט באופן בלתי סביר, כדי למנוע סחטנות של מיעוט. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הקים רשות המלווה את הפרויקטים, מממנת ייעוץ לדיירים ומפרסמת הנחיות. חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח וממס רכישה לדיירים על הדירה החלופית, בפרק חמישי 4 לחוק, ופטור ממע"מ על שירותי הבנייה לדיירים.

הדיירים זכאים לייצוג משפטי עצמאי על חשבון היזם, לבטוחות בנקאיות על הדירה החדשה ועל שכר הדירה בתקופת הבנייה, ולערבות לתשלום היטל ההשבחה, שהיזם נושא בו. מקובל גם שהיזם מממן את דמי הוועד לדיירים מבוגרים לתקופה לאחר האכלוס. הפרויקטים נמשכים שנים רבות בשל הליכי התכנון והחתמת הדיירים. דיירים חותמים על הסכם עם היזם רק לאחר ייעוץ משפטי, ובמקרים רבים לאחר שהתארגנו כנציגות ובחרו יזם במכרז, בליווי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מקור חוקי / רגולטורי: חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006; חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; חוק מיסוי מקרקעין, פרק חמישי 4

מדריכים בנושא מקרקעין · כל המונחים