תמ"א 38: מה זה?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, שאפשרה תוספת זכויות בנייה ליזם תמורת חיזוק הבניין ושיפור הדירות, והוחלפה בתוכניות מקומיות.

תוכנית המתאר הארצית 38 אושרה כדי לעודד חיזוק של בניינים שנבנו לפני שנת 1980, לפני כניסת התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה. התוכנית העניקה זכויות בנייה נוספות, כמו קומות נוספות והרחבת דירות, כתמריץ ליזם שיחזק את הבניין על חשבונו. שני המסלולים העיקריים היו חיזוק ותוספת, שבו הבניין הקיים מחוזק ומורחב, והריסה ובנייה מחדש, שבו הבניין נהרס ונבנה בניין חדש וגדול יותר.

הדיירים מקבלים בדרך כלל חיזוק, ממ"ד, מרפסת, מעלית ושיפוץ חזיתות במסלול החיזוק, או דירה חדשה גדולה יותר במסלול ההריסה, ללא תשלום. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע את הרוב הנדרש בין בעלי הדירות לאישור הפרויקט, ומאפשר למפקח על רישום המקרקעין לאשר את ביצועו חרף התנגדות מיעוט בתנאים שנקבעו. חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח לדיירים על התמורה שהם מקבלים מהיזם במסגרת התוכנית, בפרק חמישי 5 לחוק.

תוקף התוכנית הארצית פג, והמועצה הארצית לתכנון ובנייה קבעה שהיא תוחלף בתוכניות מקומיות שכל ועדה מקומית מאשרת לתחומה, לצד תוכניות פינוי בינוי. פרויקטים שהוגשו לפני פקיעת התוקף ממשיכים לפי הוראותיה. ההסכם בין הדיירים ליזם מסדיר בטוחות, לוחות זמנים ומפרט, ומקובל שהדיירים מיוצגים בעורך דין על חשבון היזם. דיירים בבניין ישן בוחנים כיום את החלופות במסגרת התוכניות המקומיות שהחליפו את התוכנית הארצית, ואת מסלול פינוי בינוי במתחמים שבהם הוא אפשרי.

מקור חוקי / רגולטורי: חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008; חוק מיסוי מקרקעין, פרק חמישי 5

מדריכים בנושא מקרקעין · כל המונחים