מס שבח: מה זה?

מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת זכות במקרקעין בישראל, בשיעור 25 אחוזים על השבח הריאלי ליחיד, עם פטור למכירת דירת מגורים יחידה עד תקרה, לפי חוק מיסוי מקרקעין.

השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה בתוספת הוצאות מוכרות: מס רכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין ומתווך, הוצאות השבחה ותוספות בנייה, וריבית ריאלית על משכנתא בתנאים שנקבעו. פחת שניתן היה לנכות מופחת משווי הרכישה. השבח מחולק לשבח אינפלציוני, שפטור ממס בחלקו, ולשבח ריאלי החייב במס. שמירת מסמכים על הוצאות רכישה והשבחה לאורך כל תקופת ההחזקה משפיעה ישירות על גובה המס במכירה, שכן הוצאה שאינה מתועדת אינה מוכרת בחישוב השבח.

סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין קובע שיעור מס של 25 אחוזים על השבח הריאלי של יחיד. בדירות מגורים שנרכשו לפני שנת 2014 חל חישוב ליניארי: החלק היחסי של השבח המיוחס לתקופה שעד 1 בינואר 2014 פטור, והיתר ממוסה ב-25 אחוזים. סעיף 49ב מעניק פטור מלא למכירת דירת מגורים יחידה, עד תקרת שווי המתעדכנת מדי שנה, בתנאי החזקה ומכירה שנקבעו בסעיף.

הצהרה על המכירה מוגשת למשרד מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום העסקה, לפי סעיף 73 לחוק, והמס משולם על בסיס שומה עצמית. אישור מס שבח נדרש לרישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ולכן עורכי הדין בעסקה מעכבים חלק מהתמורה עד לקבלתו. שבח נכלל בבסיס מס יסף כאשר שווי המכירה עולה על הסכום שנקבע. מוכר שאינו זכאי לפטור רשאי לבקש פריסה של השבח הריאלי על פני עד ארבע שנות מס לפי סעיף 48א(ה) לחוק, מה שמאפשר ניצול מדרגות ונקודות זיכוי שלא נוצלו בשנים אלה.

מקור חוקי / רגולטורי: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 48א, 49ב ו-73

מדריכים בנושא מס והחזרי מס · כל המונחים