יחס מימון (LTV): מה זה?

יחס מימון הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס, ובנק ישראל מגביל אותו ל-75 אחוזים בדירה יחידה, 70 אחוזים בדירה חלופית ו-50 אחוזים בדירה להשקעה.

יחס המימון, המכונה בשפה המקצועית LTV, הוא סכום ההלוואה חלקי שווי הנכס המשועבד. שווי הנכס לצורך החישוב הוא הנמוך מבין מחיר הרכישה בחוזה לבין הערכת השמאי מטעם הבנק. היחס קובע את היקף ההון העצמי הנדרש מהרוכש, ומשפיע גם על הריבית, משום שהלוואות ביחס מימון גבוה נחשבות מסוכנות יותר לבנק. הבנק דורש בנוסף שיחס ההחזר החודשי לא יעלה על המגבלה שקבע בנק ישראל, ולכן יחס המימון אינו המגבלה היחידה על סכום ההלוואה בפועל.

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל קובעת שלוש תקרות: עד 75 אחוזים ברכישת דירה יחידה, עד 70 אחוזים ברכישת דירה חלופית על ידי משפרי דיור, ועד 50 אחוזים ברכישת דירה נוספת להשקעה. הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה קיימת מוגבלת אף היא ל-50 אחוזים. התקרות חלות על סך ההלוואות המובטחות בנכס, כולל הלוואות משלימות. הלוואות ביחס מימון גבוה מחייבות את הבנק בהקצאת הון גדולה יותר לפי אותה הוראה, וזו אחת הסיבות לכך שהריבית עליהן גבוהה יותר.

לדוגמה, בדירה יחידה במחיר 2,000,000 שקלים, ההלוואה המרבית היא 1,500,000 שקלים וההון העצמי הנדרש הוא 500,000 שקלים לפחות, לפני הוצאות נלוות כמו מס רכישה ושכר טרחה. אם השמאות נמוכה ממחיר החוזה, התקרה מחושבת לפי השמאות והפער מתווסף להון העצמי הנדרש. הוצאות אלה אינן ניתנות למימון בהלוואת הדיור, ולכן הסכום הנדרש בפועל מהרוכש גבוה מהפער החשבונאי שבין מחיר הדירה לתקרת ההלוואה, לעיתים בעשרות אלפי שקלים.

מקור חוקי / רגולטורי: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, בנק ישראל

מדריכים בנושא משכנתא · כל המונחים