שמאות: מה זה?

שמאות למשכנתא היא הערכת שווי של הנכס על ידי שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק, המשמשת לקביעת סכום ההלוואה המרבי לפי יחס המימון.

הבנק אינו מעמיד הלוואה לדיור על סמך מחיר החוזה בלבד, אלא דורש הערכת שווי מטעם שמאי מקרקעין הרשום בפנקס השמאים. השמאי בודק את הנכס פיזית, משווה אותו לעסקאות דומות באזור, ובוחן את המצב התכנוני והרישומי, לרבות חריגות בנייה, היעדר היתר או אי-התאמה בין הרישום למצב בשטח. הדוח קובע שווי לצורך בטוחה, שלעיתים נמוך ממחיר השוק. דוח השמאות כולל תיאור הנכס, ניתוח סביבתו, פירוט העסקאות ששימשו להשוואה, וציון הליקויים המשפטיים והתכנוניים שנמצאו, בצד השווי המסוכם.

הבנק מחשב את יחס המימון לפי הנמוך מבין מחיר החוזה לשווי השמאות. אם דירה נרכשה ב-2,000,000 שקלים והשמאות קבעה 1,900,000 שקלים, תקרת ההלוואה לדירה יחידה לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 היא 75 אחוזים מ-1,900,000, כלומר 1,425,000 שקלים, והרוכש נדרש להשלים את ההפרש מהון עצמי. פער בין השמאות למחיר החוזה הוא תרחיש שיש להביא בחשבון בתכנון ההון העצמי, במיוחד בעסקאות שנחתמו במחיר גבוה ביחס לסביבה.

בהלוואות בסכומים נמוכים יחסית, הבנק רשאי להסתפק בשמאות מקוצרת ללא ביקור בנכס, לפי הכללים שקבע בנק ישראל. עלות השמאות משולמת על ידי הלווה, אך השמאי נבחר מרשימת השמאים של הבנק ופועל כלפיו. חוק שמאי מקרקעין מסדיר את הרישוי, ומועצת השמאים קובעת תקנים לעריכת השומה. הלווה זכאי לקבל עותק מדוח השמאות שעבורו שילם, ורשאי לבקש שמאות נוספת משמאי אחר מהרשימה אם הוא חולק על התוצאה, אך הבנק אינו מחויב לאמץ אותה.

מקור חוקי / רגולטורי: חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001; הוראת ניהול בנקאי תקין 329, בנק ישראל

מדריכים בנושא משכנתא · כל המונחים