הון עצמי: מה זה?

הון עצמי ברכישת דירה הוא החלק ממחיר הנכס שהרוכש משלם ממקורותיו ולא ממשכנתא, והוא נגזר מתקרות יחס המימון שקובע בנק ישראל.

ההון העצמי הוא ההפרש בין מחיר הדירה לבין סכום המשכנתא. מאחר שבנק ישראל מגביל את יחס המימון בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, ההון העצמי המינימלי נגזר ישירות מהתקרה: 25 אחוזים לפחות ממחיר דירה יחידה, 30 אחוזים בדירה חלופית ו-50 אחוזים בדירה להשקעה. מקורות ההון העצמי יכולים להיות חיסכון, קרן השתלמות נזילה, מתנה מקרובים או תמורת מכירת נכס קודם. הבנק דורש להציג את מקור ההון העצמי עוד בשלב האישור העקרוני, ומתייחס לכספים שמקורם בהלוואה אחרת כהתחייבות ולא כהון.

בפועל, הרוכש נדרש לסכום גבוה מההון העצמי המינימלי, משום שהוצאות נלוות אינן ניתנות למימון במשכנתא: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות, עמלות רישום והוצאות מעבר. בדירה במחיר 1,800,000 שקלים, הון עצמי מינימלי לדירה יחידה הוא 450,000 שקלים, וההוצאות הנלוות מתווספות עליו. תכנון הרכישה כולל בדרך כלל אומדן של ההוצאות הנלוות כאחוז ממחיר הדירה, בנוסף להון העצמי המינימלי שנגזר מיחס המימון, כדי לדעת מה הסכום הכולל הנדרש בפועל.

הבנק בודק את מקור ההון העצמי ומבקש אסמכתאות, בין השאר לצורך עמידה בחוק איסור הלבנת הון. הלוואה שנלקחה למימון ההון העצמי, כמו הלוואה מבנק אחר או מקרן השתלמות, נחשבת התחייבות שנכללת ביחס ההחזר מההכנסה ועלולה להקטין את סכום המשכנתא המאושר. תוכניות דיור ממשלתיות שבהן הבנק מחשב את יחס המימון לפי שווי השמאות ולא לפי המחיר המופחת מקטינות את ההון העצמי הנדרש בפועל, בכפוף לתנאים שקבע בנק ישראל.

מקור חוקי / רגולטורי: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, בנק ישראל

מדריכים בנושא משכנתא · כל המונחים