שמאי מקרקעין: מה זה?

שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע מורשה לפי חוק שמאי מקרקעין, המעריך שווי של נכסים לצורכי משכנתא, מיסוי, היטל השבחה, פיצויים והליכים משפטיים, ופועל לפי תקינה שמאית.

חוק שמאי מקרקעין קובע שרק מי שרשום בפנקס שמאי המקרקעין, לאחר לימודים, התמחות ובחינות, רשאי לשאת בתואר שמאי מקרקעין ולערוך שומות. מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מנהלת את הפנקס, קובעת תקנים מקצועיים ודנה בתלונות. השמאי מעריך שווי לפי גישות מקובלות: השוואה לעסקאות דומות, היוון הכנסות מהנכס, או עלות הקמה בניכוי פחת בתוספת שווי קרקע. שמאי שאינו רשום אינו רשאי לחתום על שומה, ובנקים, בתי משפט ורשויות אינם מקבלים הערכות שווי ממי שאינו מחזיק ברישיון.

השימושים העיקריים בשומה: הבנק דורש שומה לקביעת סכום המשכנתא לפי יחס המימון; הוועדה המקומית מסתמכת על שמאי לקביעת היטל השבחה, ובעל הנכס רשאי להגיש שומה נגדית ולפנות לשמאי מכריע; בתי משפט ממנים שמאים בסכסוכי פירוק שיתוף וירושה; ורשות המסים משתמשת בשומות במחלוקות על שווי לצורך מס שבח ומס רכישה. שומה לצורך משכנתא בודקת גם היתרים וחריגות בנייה. שומה לצורך מיסוי מקרקעין נערכת לפי שווי השוק ביום העסקה, ואילו שומה לצורך בטוחה בנקאית עשויה להיות שמרנית יותר ולהביא בחשבון תרחיש של מימוש מהיר.

השומה היא חוות דעת מקצועית ולא קביעת מחיר, ושומות של שמאים שונים לאותו נכס עשויות להיבדל. תקן 19 של מועצת השמאים קובע את מבנה השומה לצורכי הלוואה לדיור, ותקנים אחרים מסדירים שומות להיטל השבחה ולדוחות כספיים. שכר הטרחה נקבע בהסכמה, למעט בשומות מכריעות שבהן הוא קבוע בתקנות. דוח שומה כולל הצהרה על היעדר ניגוד עניינים, פירוט של מקורות המידע ושל ההנחות, וציון מפורש של מטרת השומה, שכן שווי לצורך אחד אינו בהכרח תקף לצורך אחר.

מקור חוקי / רגולטורי: חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001

מדריכים בנושא מקרקעין · כל המונחים