משפרי דיור: מה זה?

משפרי דיור הם בעלי דירה יחידה הרוכשים דירה חלופית לפני מכירת הדירה הקיימת, ונהנים לתקופה מוגבלת מתנאי דירה יחידה במס רכישה ובמשכנתא.

משפר דיור הוא מי שמחזיק בדירת מגורים אחת ורוכש דירה אחרת שנועדה להחליפה. מאחר שבמועד הרכישה הוא מחזיק בשתי דירות, הוא היה נחשב לכאורה כבעל דירה נוספת, אך החוק והוראות בנק ישראל מכירים במצב הביניים ומעניקים לו תנאי דירה יחידה, בתנאי שהדירה הישנה תימכר בתוך התקופה שנקבעה בחוק. המונח אינו מוגדר בחוק כמונח עצמאי, אך הוא משמש בהוראות רשות המסים ובנק ישראל לתיאור מי שרוכש דירה חלופית ומוכר את דירתו הקיימת בתוך תקופה שנקבעה.

במס רכישה, חוק מיסוי מקרקעין קובע שרוכש דירה חלופית יחויב במדרגות דירה יחידה אם ימכור את דירתו הקודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק. אם הדירה לא נמכרת במועד, רשות המסים מחייבת בהפרש לפי מדרגות דירה נוספת בתוספת ריבית והצמדה. במשכנתא, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מאפשרת יחס מימון של עד 70 אחוזים לדירה חלופית, לעומת 50 אחוזים לדירה להשקעה. במעמד הרכישה משפר הדיור מצהיר על כוונתו למכור, ומשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, כאשר החבות המלאה מותנית בקיום ההצהרה בפועל.

משפרי דיור נעזרים לעיתים בהלוואת גישור, שנפרעת מתמורת מכירת הדירה הישנה, או בגרירת המשכנתא הקיימת לנכס החדש. הבנק דורש התחייבות למכירת הדירה הישנה בתקופה שנקבעה, ואי-עמידה בה מחייבת הקטנת ההלוואה ליחס המימון של דירה נוספת. התקופה שנקבעה למכירת הדירה הישנה לצורך מס רכישה שונתה כמה פעמים בתיקוני חקיקה, ולכן יש לבדוק את הנוסח התקף במועד הרכישה, ואת התקופה המקבילה שקבע בנק ישראל להלוואה.

מקור חוקי / רגולטורי: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 9; הוראת ניהול בנקאי תקין 329, בנק ישראל

מדריכים בנושא משכנתא · כל המונחים