מס על שכר דירה: מה זה?

מס על שכר דירה למגורים בישראל מחושב באחד משלושה מסלולים: פטור עד תקרה חודשית, מסלול מס מופחת של 10 אחוזים על ההכנסה ברוטו, או המסלול הרגיל לפי מדרגות המס בניכוי הוצאות.

הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל חייבת במס הכנסה, אך החוק מעמיד שלוש חלופות. הראשונה היא פטור לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), החל כאשר סך שכר הדירה החודשי אינו עולה על תקרה המתעדכנת מדי שנה. כאשר ההכנסה עולה על התקרה אך לא על כפליים ממנה, הפטור מצטמצם בהדרגה, ומעל כפליים התקרה אין פטור. משכיר שהכנסתו מדירה אחת נמוכה מהתקרה אינו חייב במס ואינו חייב בדיווח, ואילו משכיר של כמה דירות סוכם את כלל הכנסותיו מהשכרה לצורך הבדיקה מול התקרה.

החלופה השנייה היא המסלול לפי סעיף 122 לפקודה: מס בשיעור 10 אחוזים מההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות, פחת או זיכויים. החלופה השלישית היא המסלול הרגיל: ההכנסה בניכוי הוצאות מוכרות ופחת ממוסה לפי מדרגות המס, החל ממדרגת 31 אחוזים למי שטרם מלאו לו 60 שנים, משום שמדובר בהכנסה פסיבית. במסלול זה ניתן לנצל נקודות זיכוי שלא נוצלו. במסלול הרגיל ההוצאות המוכרות כוללות תיקונים, ביטוח, דמי ניהול, שכר טרחה, פחת על המבנה וריבית על משכנתא ששימשה לרכישת הדירה, ובלבד שהן מתועדות.

הבחירה נעשית לכל שנת מס, וניתן לשלב פטור חלקי עם מסלול 10 אחוזים על היתרה בתנאים שנקבעו. הפסד או הוצאה שלא הוכרו במסלול המופחת אינם ניתנים לקיזוז בהמשך. השכרה למטרה שאינה מגורים, כמו משרד או חנות, אינה זכאית לפטור או למסלול המופחת וממוסה במסלול הרגיל בלבד. משכיר שהכנסתו מהשכרה משמעותית מגיש דוח שנתי או דוח מקוצר ייעודי, ואילו מי שבחר במסלול 10 אחוזים ואין לו חובת דיווח אחרת רשאי לשלם ללא דוח מלא.

מקור חוקי / רגולטורי: חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990; פקודת מס הכנסה, סעיף 122

מדריכים בנושא מס והחזרי מס · כל המונחים