השוואת הצעות משכנתא לפי עלות כוללת: סך הריבית, ההחזר הצפוי הגבוה ביותר והעלויות הנלוות

מה מופיע באישור העקרוני האחיד

הוראת ניהול בנקאי תקין 451, בנוסחה מ-2022, מחייבת כל בנק להציג אישור עקרוני במבנה אחיד: טבלת מסלולים עם סכום, ריבית, הצמדה, תקופה והחזר חודשי ראשון לכל מסלול; סך התשלומים הצפוי לאורך ההלוואה; הריבית הכוללת החזויה; וההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי, המחושב לפי תחזית הריבית והמדד של בנק ישראל. לצד ההצעה מוצגים שלושה סלים אחידים באותו מבנה.

המבנה האחיד נועד להשוואה: מי שמבקש את אותו תמהיל ואותה תקופה בכמה בנקים מקבל טבלאות זהות במבנה, שההבדל היחיד ביניהן הוא הריבית בכל מסלול והעלויות הנלוות.

סך התשלומים הצפוי

סך התשלומים הוא סכום כל ההחזרים החודשיים לאורך התקופה, לפי תחזית של הריביות והמדד במסלולים המשתנים. במסלול קבוע לא צמוד הוא ידוע בוודאות; במסלול פריים או צמוד הוא תלוי בתחזית, שנקבעת בהוראה כדי שכל הבנקים יחשבו על אותו בסיס. ההפרש בסך התשלומים בין שתי הצעות באותו תמהיל הוא העלות הכספית של הפער בריביות.

סך התשלומים אינו מנכה ערך זמן: שקל שישולם בעוד 25 שנה נספר כמו שקל היום. לכן שתי הלוואות עם אותו סך תשלומים אך פריסה שונה אינן זהות. המחשבון באתר מציג את סך הריבית לכל תקופה ומאפשר להשוות פריסות.

ההחזר הגבוה ביותר הצפוי

במסלולים המשתנים ההחזר עולה כשהריבית או המדד עולים. הבנק מחשב את ההחזר החודשי הגבוה ביותר שצפוי לפי התחזית, ומציג אותו כדי שהלווה יבחן אם יעמוד בו. ההוראה מחייבת גם הצגת ההחזר בתרחיש עלייה של הריבית. שתי הצעות עם החזר התחלתי זהה עשויות להיבדל מאוד בהחזר הגבוה ביותר אם חלק המסלולים המשתנים בהן שונה.

השוואה מסלול מול מסלול

ריבית "ממוצעת" של תמהיל היא ממוצע משוקלל של ריביות שונות בסיכון שונה, ולכן אינה מדד להשוואה. הדרך התקינה: לכל מסלול, להשוות את הריבית בין הבנקים בנפרד. במסלולים המשתנים משווים גם את המרווח מעל העוגן (למשל פריים פחות 0.5 נקודות אחוז) ולא רק את הריבית ביום ההצעה. באישור העקרוני האחיד המרווח מופיע במפורש.

לאחר ההשוואה מסלול-מול-מסלול, ניתן להרכיב הצעה: לבקש מבנק אחד להשוות את הריבית במסלול שבו הוא יקר יותר. הבנקים אינם חייבים להשוות, אך האישור העקרוני של בנק אחר הוא מסמך שניתן להציג.

עלויות נלוות

מעבר לריבית, ההלוואה כרוכה בעמלת פתיחת תיק (חלק מהבנקים מוותרים עליה), שכר שמאי, אגרות רישום שעבוד, וביטוח חיים ומבנה לאורך כל התקופה. באישור העקרוני הבנק מציג את העלויות שבשליטתו. ביטוח חיים בבנקים שונים אינו שונה מפני שהלווה בוחר את המבטח, ולכן הוא זהה בכל ההצעות ואינו משפיע על ההשוואה בין בנקים, אך משפיע על סך העלות לעומת חלופות ללא ביטוח.

עמלת פירעון מוקדם כמרכיב בהשוואה

הצעה עם ריבית קבועה נמוכה כרוכה בעמלת פירעון מוקדם גבוהה יותר אם הריביות ירדו, לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם). מי שמתכנן למכור או למחזר בתוך שנים ספורות משווה גם את חלק ההלוואה שאינו חשוף לעמלת היוון (פריים, תחנות במסלול משתנה). ההשוואה בין הצעות אינה שלמה ללא התייחסות לגמישות זו.