תמהיל משכנתא: איך משלבים מסלולים ומה מגבלות בנק ישראל

מהו תמהיל

תמהיל הוא החלוקה של סכום ההלוואה בין מסלולים. המסלולים הנפוצים: ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן, ריבית פריים (ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז), ריבית משתנה כל תקופה קבועה (למשל כל חמש שנים) צמודה או לא צמודה, ומסלולים צמודי מטבע חוץ. כל מסלול הוא הלוואה עצמאית עם לוח סילוקין משלו, ולכן אפשר לקבוע לו תקופה שונה ולפרוע אותו בנפרד.

הבנק מציג את ההלוואה כטבלה: לכל שורה סכום, מסלול, ריבית, תקופה והחזר חודשי. ההחזר הכולל הוא סכום השורות. הריבית "הממוצעת" של התמהיל אינה מספיקה להשוואה, מפני שהסיכון של כל מסלול שונה: בקל"צ ההחזר ידוע מראש עד הסוף, בפריים הוא משתנה בכל שינוי של ריבית בנק ישראל, ובמסלול צמוד הקרן עצמה גדלה עם המדד.

מגבלות בנק ישראל

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים קובעת כללים לתמהיל: לפחות שליש מסכום ההלוואה בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה), ולא יותר משני שלישים בריבית משתנה. מסלול משתנה שתקופת שינוי הריבית שלו היא חמש שנים ומעלה נחשב לעניין זה כקבוע. מ-2021 בוטלה המגבלה הנפרדת על חלק הפריים, כך שהפריים יכול להגיע עד שני שלישים מההלוואה.

ההוראה קובעת גם תקופה מרבית של 30 שנה, ושיעור מימון מרבי לפי סוג הרוכש: 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חלופית ו-50% לדירה להשקעה או להלוואה לכל מטרה. בנוסף, הבנק אינו רשאי לאשר הלוואה שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה של הלווים, והלוואות שההחזר בהן עולה על 40% מההכנסה נושאות דרישת הון גבוהה יותר ולכן מתומחרות אחרת.

איך מסלולים מגיבים לשינויים

במסלול קל"צ ההחזר קבוע לאורך כל התקופה; המחיר של הוודאות הוא ריבית התחלתית גבוהה יותר ועמלת פירעון מוקדם שעלולה להיות משמעותית אם הריביות בשוק ירדו. במסלול פריים ההחזר משתנה מיד עם כל החלטת ריבית של בנק ישראל, ואין בו עמלת פירעון מוקדם על הפרשי היוון. במסלול צמוד מדד ההחזר נמוך יותר בתחילה, אך הקרן והתשלום עולים עם המדד; לאורך 20 שנה גם אינפלציה מתונה מגדילה את יתרת הקרן באופן ניכר.

במסלול משתנה כל חמש שנים הריבית מתעדכנת ב"תחנות" לפי עוגן שנקבע בחוזה (למשל תשואת אג"ח ממשלתיות) בתוספת מרווח קבוע. בתחנה ניתן לפרוע את המסלול ללא עמלת היוון. הבנק חייב, לפי הוראות הפיקוח, להציג ללווה תחזית של ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי במסלולים המשתנים ואת סך הריבית הצפויה בכל התמהיל.

תקופות שונות למסלולים שונים

מאחר שכל מסלול הוא הלוואה נפרדת, ניתן לקבוע למסלול אחד תקופה של 10 שנים ולאחר 25. קיצור התקופה של מסלול מעלה את ההחזר החודשי שלו ומקטין את סך הריבית; הארכה פועלת הפוך. במחשבון המשכנתא באתר ניתן להזין כל מסלול בנפרד ולסכום את ההחזרים, וטבלת ההשוואה מציגה את השפעת התקופה על סך הריבית.

מסלול שנפרע במלואו משנה את התמהיל שנותר. מגבלת שליש הריבית הקבועה נבחנת בעת מתן ההלוואה ולא לאורך חייה, ולכן פירעון מוקדם של המסלול הקבוע אינו מפר את ההוראה, אך משאיר את הלווה עם הלוואה שכולה משתנה.

הסלים האחידים

מאז אוגוסט 2022 חייב כל בנק להציג בכל אישור עקרוני, לצד ההצעה שביקש הלקוח, שלושה סלים אחידים בתמהיל קבוע מראש: סל של 100% קל"צ, סל של שליש קל"צ, שליש פריים ושליש משתנה צמודה כל חמש שנים, וסל של מחצית קל"צ ומחצית פריים. הצגת אותם סלים בכל הבנקים מאפשרת השוואה של הריבית לכל מסלול בין ההצעות, בנפרד מהשוואת התמהיל.