האם אפשר לקבל משכנתא לרכישת דירה מקרוב משפחה?

כן. הבנק מממן רכישה מקרוב לפי שווי השמאי ולא לפי המחיר שנקבע בין הצדדים, ומחייב חוזה בכתב, העברת התמורה בפועל ורישום כמו בכל עסקה. במס רכישה, מכירה מקרוב במחיר מלא ממוסה כרגיל; העברה במתנה בין קרובים ממוסה בשליש מהמס לפי תקנה 20.

השמאי קובע שווי שוק, והמימון מחושב לפי הנמוך מבין המחיר החוזי לשווי. אם ההורים מוכרים דירה ששווייה 2,000,000 ש"ח ב-1,500,000 ש"ח, המימון הוא עד 75% מ-1,500,000 ש"ח, כלומר 1,125,000 ש"ח, וההפרש מהשווי נחשב לעניין המס כמתנה. הבנק מוודא שהתמורה מועברת בפועל למוכר ואינה מוחזרת לקונה.

רשות המסים בוחנת עסקאות בין קרובים לפי שווי השוק ורשאית לקבוע את המס לפי שווי גבוה מהמחיר החוזי. במתנה מלאה של דירה מהורה לילד, מס הרכישה הוא שליש מהמס הרגיל, ולמקבל המתנה שזו דירתו היחידה שליש מסכום שבמדרגות דירה יחידה, לרוב אפס. הנותן פטור ממס שבח במתנה לקרוב לפי סעיף 62 לחוק, והמקבל נכנס בנעליו לעניין יום הרכישה.

עודכן ב-2026-09-12