חכירה: מה זה?

חכירה היא שכירות של מקרקעין לתקופה ארוכה, וחכירה לדורות היא שכירות לתקופה העולה על 25 שנים, הנרשמת בפנקסי המקרקעין וניתנת להעברה ולמשכון כמו בעלות.

סעיף 3 לחוק המקרקעין מגדיר שכירות של מקרקעין לתקופה שלמעלה מחמש שנים כחכירה, ושכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים כחכירה לדורות. חכירה לדורות היא זכות קניינית הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין, ניתנת למכירה, להורשה ולשעבוד במשכנתא. בפועל, רוב הדירות על קרקעות רשות מקרקעי ישראל מוחזקות בחכירה לדורות ולא בבעלות, לתקופות ארוכות עם אפשרות הארכה. חוכר לדורות של דירה מתנהל בפועל כבעלים: הוא רשאי למכור, להשכיר, לשעבד ולהוריש את זכותו, בכפוף לתנאי חוזה החכירה ולאישור המחכיר במקרים שנקבעו.

החוכר משלם למחכיר דמי חכירה: בקרקעות רמ"י, תשלום מהוון מראש לכל התקופה או דמי חכירה שנתיים, לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. במכירת דירה בחכירה, הרוכש נכנס לנעלי החוכר, ורמ"י מאשרת את העברת הזכויות ולעיתים גובה דמי הסכמה או דמי היתר על תוספת בנייה, לפי ההחלטות התקפות. רפורמת הרישום של רמ"י מאפשרת לחוכרים רבים לרשום בעלות מלאה ללא תשלום בתנאים שנקבעו.

מבחינת מס, רכישת זכות חכירה לתקופה העולה על 25 שנים היא רכישת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה, ומכירתה חייבת במס שבח, לפי הגדרת זכות במקרקעין בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. חכירה קצרה יותר היא שכירות רגילה שאינה חייבת במסים אלה. ההבחנה בין חכירה לשכירות רגילה משפיעה גם על רישום: שכירות קצרה, עד התקופה שנקבעה בסעיף 79 לחוק, אינה טעונה רישום, ואילו שכירות ארוכה ממנה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין.

מקור חוקי / רגולטורי: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיף 3; חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 1

מדריכים בנושא מקרקעין · כל המונחים