משכנתא צמודה: מה זה?

משכנתא צמודה היא הלוואת דיור שבה יתרת הקרן והתשלומים מתעדכנים לפי שינוי מדד המחירים לצרכן, בנוסף לריבית הנקובה בהסכם.

במשכנתא צמודת מדד, הבנק מצמיד את יתרת הקרן למדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש. כאשר המדד עולה, יתרת הקרן גדלה באותו שיעור וההחזר החודשי מתעדכן בהתאם, וכאשר המדד יורד היתרה קטנה. הריבית הנקובה במסלול צמוד היא ריבית ריאלית, ולכן היא נמוכה מהריבית במסלול שקלי לא צמוד לאותה תקופה. ההצמדה מחושבת לפי המדד הידוע ביום התשלום, שהוא המדד של החודש שקדם לו, ולכן קיים פיגור של חודש בין פרסום המדד להשפעתו על ההחזר.

העלות הכוללת של המסלול תלויה באינפלציה בפועל לאורך חיי ההלוואה. בהלוואה של 400,000 שקלים, עליית מדד שנתית של 2 אחוזים מגדילה את יתרת הקרן בכ-8,000 שקלים בשנה הראשונה, לפני פירעון הקרן. בתקופה ארוכה, ההצמדה עשויה לגרום לכך שיתרת הקרן תגדל בשנים הראשונות למרות התשלומים השוטפים, תופעה שאינה קיימת במסלולים לא צמודים. לעומת זאת, בתקופת מדד שלילי היתרה קטנה, אך תקופות כאלה קצרות ונדירות יחסית לאורך חיי משכנתא של עשרות שנים.

המסלול הצמוד קיים בגרסת ריבית קבועה ובגרסת ריבית משתנה. הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל אינה מגבילה את חלק ההלוואה במסלול צמוד בריבית קבועה, אך מסלול צמוד בריבית משתנה נספר במגבלת הריבית המשתנה. בפירעון מוקדם של מסלול צמוד עשויה לחול עמלת מדד לפי צו הבנקאות בנושא עמלות פירעון מוקדם. הבנק מציג בהסכם את ההחזר בהנחת מדד אפס ואת ההחזר בתרחיש עליית מדד, כדי שהלווה יראה את טווח ההחזרים האפשרי מראש.

מקור חוקי / רגולטורי: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, בנק ישראל; צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002

מדריכים בנושא משכנתא · כל המונחים