מיחזור משכנתא: מה זה?

מיחזור משכנתא הוא פירעון הלוואת דיור קיימת באמצעות הלוואה חדשה בתנאים שונים, באותו בנק או בבנק אחר, לצורך שינוי הריבית, התמהיל או תקופת ההחזר.

במיחזור משכנתא הלווה נוטל הלוואה חדשה ומשתמש בה לפירעון ההלוואה הישנה. ההלוואה החדשה נבנית מחדש: תמהיל מסלולים, ריביות לפי תנאי השוק במועד המיחזור, ותקופת החזר שיכולה להיות קצרה או ארוכה מזו שנותרה. המיחזור נעשה לרוב כאשר הריביות בשוק ירדו מאז נטילת ההלוואה המקורית, או כאשר ההחזר החודשי אינו תואם עוד את הכנסות משק הבית. מיחזור מבוצע גם לצורך שינוי היחס בין המסלולים, למשל הקטנת הרכיב הצמוד לאחר תקופת אינפלציה, או קיצור התקופה כאשר ההכנסות גדלו.

העלות העיקרית של מיחזור היא עמלת הפירעון המוקדם על ההלוואה הישנה, ובעיקר עמלת ההיוון במסלולים בריבית קבועה, המחושבת לפי צו הבנקאות בנושא עמלות פירעון מוקדם. לצידה קיימות עלויות רישום שעבוד חדש, שמאות מעודכנת ולעיתים עמלת פתיחת תיק. בחינת המיחזור משווה את סך התשלומים הצפוי בהלוואה הקיימת לסך התשלומים בהלוואה החדשה בתוספת העלויות החד-פעמיות. בנוסף, הבנקים מציעים לעיתים מיחזור פנימי בלי חלק מהעלויות, ולכן ההשוואה נעשית בין שלוש חלופות: להשאיר, למחזר באותו בנק או למחזר בבנק אחר.

ההלוואה החדשה כפופה למגבלות הוראת ניהול בנקאי תקין 329, כולל יחס המימון ביחס לשווי הנכס העדכני, יחס ההחזר מההכנסה ותקופה של עד 30 שנים. מיחזור בבנק אחר מחייב העברת השעבוד, ואילו מיחזור פנימי באותו בנק פשוט יותר מבחינה רישומית. הבנק מחויב למסור ללווה דוח יתרות ופירוט עמלות הפירעון לפני ביצוע. הליך המיחזור החיצוני אורך בדרך כלל כמה שבועות בשל הצורך בשמאות, באישור עקרוני חדש ובהעברת מסמכי השעבוד בין הבנקים.

מקור חוקי / רגולטורי: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, בנק ישראל; צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002

מדריכים בנושא משכנתא · כל המונחים