ערבים למשכנתא: מתי הבנק דורש ערב, מה ערב יחיד חייב ומה מגן עליו

מתי הבנק מבקש ערב

ערב אינו חלק קבוע מהמשכנתא. הבנק מבקש ערב כשיכולת ההחזר של הלווים גבולית, כשהכנסתם אינה יציבה, כשהם צעירים ללא היסטוריית אשראי, או כשיש כתם בנתוני האשראי. ערב אינו מגדיל את שיעור המימון: מגבלות בנק ישראל (75%, 70%, 50% משווי הדירה) חלות על ההלוואה ללא קשר לערבות. הערב גם אינו נרשם כבעלים בדירה ואינו זכאי לזכויות בה.

הבנק בוחן את הערב כפי שהוא בוחן לווה: הכנסה, התחייבויות אחרות ונתוני אשראי. ערבות שנחתמה מופיעה בדוח נתוני האשראי של הערב כהתחייבות, ולכן היא עשויה להשפיע על יכולתו לקבל אשראי לעצמו כל עוד המשכנתא קיימת.

ערב יחיד וערב מוגן

חוק הערבות מגדיר "ערב יחיד" כיחיד שאינו תאגיד ואינו בן זוגו של החייב, שערב לחיוב שאינו קשור לעסקו. "ערב מוגן" הוא ערב יחיד שהסכום שערב לו אינו עולה על תקרה הקבועה בחוק ומתעדכנת לפי המדד; להלוואה לדיור נקבעה תקרה גבוהה יותר. הסכומים העדכניים מתפרסמים ברשומות ובאתר הפיקוח על הבנקים. ערב שאינו עומד בהגדרות הוא ערב רגיל, וההגנות המיוחדות אינן חלות עליו.

לפי סעיף 22 לחוק, הבנק חייב לגלות לערב יחיד לפני החתימה את סכום החוב, שיעור הריבית, תקופת ההלוואה ותנאי ההצמדה, ואת היותו ערב יחיד או מוגן. ערבות שנחתמה ללא גילוי כזה ניתנת לביטול, והערב חייב רק כפי שהוסבר לו.

הודעה על פיגור ומיצוי הליכים

סעיף 26 לחוק מחייב את הבנק להודיע לערב יחיד על פיגור בתשלום בתוך 90 ימים מהמועד שבו הלווה לא שילם. אם הבנק לא הודיע, הערב פטור מהריבית והפיגורים שנצברו בתקופת האיחור. לפי סעיף 27, נגד ערב מוגן אפשר לפתוח בהליכים רק אחרי שניתן פסק דין נגד הלווה והליכי ההוצאה לפועל נגדו מוצו, או שבית המשפט קבע שהליכים כאלה לא יועילו.

ערב מוגן שערב יחד עם ערבים אחרים חייב רק בחלקו היחסי בחוב, אלא אם הוסכם אחרת בכתב. ערב רגיל, לעומת זאת, חייב במלוא החוב ביחד ולחוד עם הלווה, והבנק רשאי לפנות אליו כבר בשלב הפיגור.

זכויות הערב ששילם

ערב שפרע חוב של הלווה זכאי לפי סעיף 9 לחוק לחזור אל הלווה ולתבוע ממנו את מה ששילם, ומקבל את זכויות הבנק כלפי הלווה עד לגובה התשלום. בפועל, אם הלווה חדל פירעון, הערב נושא בעלות. ערבות למשכנתא נמשכת כל עוד ההלוואה קיימת; שחרור ערב לפני הפירעון דורש הסכמת הבנק ומתאפשר בדרך כלל כשהלווה מציג יכולת החזר עצמאית, כשיתרת החוב ירדה או כשמוצע ערב חלופי.

ערב לעומת לווה נוסף

בנקים מציעים לעיתים לצרף הורה כלווה נוסף במקום כערב. ההבדל: לווה נוסף חתום על ההלוואה עצמה, הכנסתו נספרת ביחס ההחזר להכנסה, והוא חייב במלוא החוב ללא הגנות חוק הערבות. ערב אינו לווה, הכנסתו אינה נספרת בחישוב הבנק ליחס ההחזר, ואם הוא ערב יחיד או מוגן הוא נהנה מחובות הגילוי וממגבלות הגבייה. לווה נוסף שאינו רוכש זכויות בדירה אינו חייב במס רכישה.