תפריט האתר
מחשבוניםמדריכיםרשויותפנסיה וגמלמכסשעריםבנקיםדיורמילוןדוחות מבוקריםשערי חליפיןשו״ת משכנתאאודות

הלוואה לשיפוץ או לכל מטרה כנגד הדירה: מגבלת 50%, עלות לעומת הלוואה רגילה ומה משועבד

הלוואה לכל מטרה במשכון דירה קיימת היא משכנתא לכל דבר: הדירה משועבדת, נדרשים שמאות וביטוחים, והריבית נמוכה מהלוואה צרכנית ללא בטוחה. מגבלת בנק ישראל היא 50% משווי הדירה, כולל משכנתא קיימת, והתקופה עד 30 שנה. תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי אך מייקרת את סך הריבית, ולכן ההשוואה להלוואה צרכנית קצרה נעשית על סך העלות ולא על ההחזר החודשי.

עודכן ב-2026-09-12, נכון לשנת המס 2026 · 532 מילים

הגדרה ומגבלות

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מגדירה "הלוואה לכל מטרה" כהלוואה כנגד שעבוד דירה שאינה משמשת לרכישת אותה דירה. שיעור המימון המרבי הוא 50% משווי הדירה לפי שומה, וכשיש כבר משכנתא על הדירה, היתרה שלה נספרת: ההלוואה החדשה יכולה להגיע רק עד ההפרש בין 50% מהשווי לבין יתרת המשכנתא הקיימת. כללי התמהיל (לפחות שליש בריבית קבועה) ויחס ההחזר להכנסה (עד 50%) חלים גם כאן.

ההלוואה יכולה להינתן כמסלול נוסף במשכנתא הקיימת באותו בנק, או כמשכנתא שנייה בבנק אחר. משכנתא שנייה נרשמת בדרגה שנייה אחרי הראשונה, ובנקים רבים אינם מעמידים אותה, ולכן בפועל רוב ההלוואות לכל מטרה ניתנות בבנק שבו המשכנתא הקיימת או במיחזור מלא.

הלוואה לשיפוץ לעומת הלוואה צרכנית

הלוואה צרכנית ללא בטוחה ניתנת לתקופה קצרה (בדרך כלל עד כמה שנים) בריבית גבוהה יותר, ללא שמאות וללא ביטוחים, ובהליך מהיר. הלוואה כנגד הדירה ניתנת בריבית נמוכה יותר ולתקופה ארוכה, אך כרוכה בעלויות פתיחה: שמאות, עמלת פתיחת תיק, רישום שעבוד וביטוחים. ההשוואה הנכונה היא סך התשלומים על פני חיי ההלוואה כולל העלויות הנלוות, ולא ההחזר החודשי בלבד.

חוק אשראי הוגן מגביל את הריבית בהלוואות צרכניות שאינן לדיור לתקרה שנגזרת מריבית בנק ישראל. הלוואה לכל מטרה כנגד שעבוד דירה מוחרגת ממגבלה זו כהלוואה לדיור, ולכן הריבית בה נקבעת בהסכם ללא תקרה סטטוטורית, אך היא נמוכה בפועל בשל הבטוחה.

הרחבת משכנתא קיימת

כשמבקשים סכום נוסף מהבנק שבו המשכנתא, יש שתי דרכים: הוספת מסלול (ההלוואה הקיימת נשארת בתנאיה, והמסלול החדש נלווה אליה) או מיחזור מלא (כל ההלוואה נלקחת מחדש בריביות של היום). הוספת מסלול אינה כרוכה בעמלת פירעון מוקדם; מיחזור מלא כרוך בה אם ריביות השוק ירדו מאז ההלוואה המקורית. שמאות עדכנית נדרשת בשני המקרים אם השומה הקודמת ישנה.

מה קורה לדירה בפיגור

הדירה משועבדת להלוואה בדיוק כמו משכנתא לרכישה. בפיגור מתמשך, לאחר התראות לפי הסכם ההלוואה וחוק הבנקאות, הבנק רשאי לפתוח בהליכי מימוש לפי חוק ההוצאה לפועל. סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל מקנה לחייב ולמשפחתו זכות לדיור חלופי, אלא אם ויתרו עליה במפורש בהסכם המשכנתא, וברוב הסכמי המשכנתא הבנקאיים הוויתור נכלל. לכן הלוואה "לשיפוץ" נושאת סיכון של איבוד הדירה, שאינו קיים בהלוואה צרכנית.

מס וניכויים

ריבית על הלוואה לשיפוץ דירת מגורים פרטית אינה מוכרת כהוצאה לצורכי מס הכנסה. אם הדירה מושכרת והמשכיר מדווח במסלול המס הרגיל (לא במסלול 10% ולא בפטור), ריבית על הלוואה ששימשה לשיפוץ הדירה המושכרת ניתנת לניכוי מהכנסת השכירות לפי סעיף 17(1) לפקודה. עלות השיפוץ עצמה מתווספת לעלות הדירה לצורך חישוב מס השבח במכירה, כשהיא מתועדת בקבלות (סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין).

דוגמה מספרית: שיפוץ ב-300,000 ש"ח: הלוואה כנגד הדירה ב-6% בשתי תקופות (ריבית להמחשה)

שווי הדירה לפי שומה2,000,000 ש"ח
יתרת משכנתא קיימת600,000 ש"ח
תקרת הלוואה לכל מטרה: 50% × 2,000,000 - 600,000400,000 ש"ח - ההלוואה המבוקשת אפשרית
300,000 ש"ח ל-15 שנההחזר 2,532 ש"ח; סך ריבית 155,683 ש"ח
300,000 ש"ח ל-20 שנההחזר 2,149 ש"ח; סך ריבית 215,830 ש"ח
הפרש סך הריבית בין 20 ל-15 שנה60,147 ש"ח

לוח שפיצר, ריבית קבועה להמחשה. עלויות שמאות, פתיחת תיק וביטוח אינן כלולות.

טבלת עובדות ומקורות

עובדהמקור
הלוואה לכל מטרה: עד 50% משווי הדירה; תקופה עד 30 שנההוראת ניהול בנקאי תקין 329, הפיקוח על הבנקים
לפחות שליש בריבית קבועה; יחס החזר להכנסה עד 50%הוראת ניהול בנקאי תקין 329
הלוואות לדיור מוחרגות מתקרת הריביתחוק אשראי הוגן, התשנ"ג-1993, סעיף 15
זכות לדיור חלופי במימוש משכנתא, אלא אם ויתרוחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, סעיף 38
ריבית על הלוואה לייצור הכנסה מותרת בניכויפקודת מס הכנסה, סעיף 17(1)
הוצאות השבחה מתווספות לעלות הדירה במס שבחחוק מיסוי מקרקעין, סעיף 39(1)

מה לא כלול ומקרים מיוחדים

  • הריבית בדוגמה אינה ריבית שוק.
  • המדריך אינו עוסק בהלוואות מקרן השתלמות או מקופת גמל, שהן אפיק אחר.
  • הלוואות לשיפוץ במסגרת תמ"א 38 או פינוי-בינוי מתנהלות במימון הפרויקט ולא נדונות כאן.

שאלות נפוצות

האם צריך להוכיח שהכסף הולך לשיפוץ?

לא בהלוואה לכל מטרה. הבנק אינו עוקב אחר השימוש, אלא אם ההלוואה סווגה כהלוואה לשיפוץ במסלול ייעודי עם תנאים.

אפשר לקבל 50% אם יש כבר משכנתא?

לא. 50% הוא סך ההלוואות שהדירה משועבדת להן. ההלוואה החדשה מוגבלת ל-50% מהשווי בניכוי יתרת המשכנתא הקיימת.

האם הלוואה לכל מטרה מוגנת בחוק אשראי הוגן?

ההגנות הצרכניות של החוק חלות, אך תקרת הריבית אינה חלה על הלוואה כנגד משכנתא על דירה.

מה ההבדל בין הוספת מסלול למיחזור?

הוספת מסלול משאירה את ההלוואה הקיימת בתנאיה; מיחזור לוקח את כולה מחדש ועלול לגרור עמלת פירעון מוקדם.

מעודכן לשנת המס 2026. המידע והחישוב להמחשה בלבד ואינם ייעוץ פיננסי, פנסיוני, מס או משפטי. לפני החלטה פנה לבעל רישיון.

כלים ומדריכים קשורים

בדיקת משכנתא

יועץ משכנתאות מורשה יבדוק לך תמהיל בחינם. האתר אינו מייעץ - הפנייה עוברת לבעל מקצוע מורשה בלבד.

בעל רישיון בלבדללא עלות וללא התחייבותהפרטים נמחקים בתוך 90 יום