משכנתא בגירושין: העברת הדירה בין בני זוג, שחרור לווה ורכישת חלקו של הצד השני

הסכם הגירושין אינו מחייב את הבנק

הסכם גירושין קובע מי יישאר בדירה ומי יישא בתשלומים, אך הבנק אינו צד להסכם. הלווים חתמו על הסכם הלוואה ביחד ולחוד, ולכן כל אחד מהם אחראי למלוא החוב כלפי הבנק. אם הצד שנשאר בדירה מפסיק לשלם, הבנק רשאי לפנות לצד השני, ופיגור נרשם במאגר נתוני האשראי של שניהם.

שחרור לווה מהמשכנתא הוא החלטת אשראי חדשה של הבנק: הוא בוחן אם הלווה שנשאר עומד לבדו ביחס ההחזר להכנסה (עד 50% מההכנסה הפנויה לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329) ובשיעור המימון. אם לא, הבנק רשאי לדרוש לווה או ערב נוסף, הקטנת חוב או לסרב.

העברת הזכויות בדירה

סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע שהעברת זכויות בדירה בין בני זוג לשעבר, על פי פסק דין לגירושין, אינה "מכירה" לעניין החוק, ולכן אין בגינה מס שבח ואין מס רכישה. יום הרכישה ושווי הרכישה המקוריים נשמרים אצל בן הזוג שמקבל את הדירה, וייבחנו כשהדירה תימכר בעתיד.

ההעברה נרשמת בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל על סמך פסק הדין. מאחר שהדירה משועבדת לבנק, רישום ההעברה דורש את הסכמת הבנק, וכאן נכנס הליך שחרור הלווה או מיחזור המשכנתא על שם הלווה הנשאר בלבד.

רכישת חלקו של הצד השני

כשהצד שנשאר משלם לצד השני עבור חלקו בהון העצמי בדירה, הסכום נקבע בהסכם: שווי הדירה בניכוי יתרת המשכנתא, חלקי שניים (בחלוקה שווה). המימון נעשה בדרך כלל בהגדלת המשכנתא. הבנק בוחן את ההלוואה הכוללת מחדש: שיעור המימון מחושב על שווי הדירה לפי שמאות עדכנית, בכפוף לתקרה של 75% אם זו דירתו היחידה של הלווה הנשאר.

הגדלת המשכנתא יכולה להיעשות כמסלול נוסף, או במיחזור מלא של ההלוואה הקיימת. מיחזור מלא כרוך בעמלת פירעון מוקדם על המסלולים הקבועים אם הריבית בשוק ירדה, ולכן הבנק והלווה משווים בין הגדלה למיחזור לפי סך העלות.

מכירת הדירה וחלוקת התמורה

אם בני הזוג מוכרים את הדירה, המשכנתא נפרעת מהתמורה ביום המכירה והיתרה מתחלקת לפי ההסכם. פירעון מלא של המשכנתא כפוף לעמלת פירעון מוקדם לפי צו הבנקאות, וכן לעמלה תפעולית. פטור ממס שבח לדירה יחידה נבחן לכל מוכר בנפרד לפי חלקו, ומכירה במסגרת גירושין אינה מבטלת את תנאי הפטור.

משכנתא חדשה אחרי גירושין

מי שיצא מהדירה ורוכש דירה אחרת נחשב, לעניין מס רכישה, למי שאין לו דירה אם זכויותיו הועברו לצד השני, ולכן מדרגות דירה יחידה חלות עליו. לעניין הבנק, אם שמו עדיין רשום על המשכנתא הישנה, ההחזר שלה נספר בחישוב יחס ההחזר להכנסה של ההלוואה החדשה, גם אם בפועל הצד השני משלם אותה.