משכנתא לעולים חדשים: תיעוד הכנסה מחו"ל, הלוואת זכאות ומס רכישה

מי נחשב עולה לעניין הבנק ולעניין המס

לעניין הבנק אין הגדרה חוקית של "עולה": הבנק בוחן תושבות, מקור הכנסה ויכולת החזר לפי הוראות ניהול בנקאי תקין. לעניין מס רכישה, תקנה 12 לתקנות מס רכישה מגדירה עולה כמי שנכנס לישראל באשרת עולה או בתעודת עולה לפי חוק השבות, וההטבה ניתנת פעם אחת לדירת מגורים ופעם אחת לבית עסק, בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים אחריה.

תושב חוזר ותיק אינו "עולה" לעניין תקנה 12, אך הוראות אחרות (כגון הפטור ממס על הכנסות מחו"ל לפי סעיף 14 לפקודה) עשויות לחול עליו. המדריך על החזרי מס לעולים באתר מפרט את נקודות הזיכוי לפי סעיף 35 לפקודה.

הוכחת הכנסה מחו"ל

הבנק מחשב את יחס ההחזר להכנסה על ההכנסה הפנויה של הלווים. הכנסה שמקורה במעסיק זר או בעסק בחו"ל דורשת מסמכים שהבנק יכול לאמת: תלושי שכר או דוחות מס ממדינת המקור, דפי חשבון בנק שמראים את קבלת ההכנסה, ולעיתים תרגום נוטריוני. הכנסה במטבע זר מומרת לשקלים לפי שער ידוע, ובנקים נוהגים להתחשב בסיכון שער כשמדובר בהכנסה שתמשיך להתקבל במט"ח.

היסטוריית אשראי מחו"ל אינה נקלטת במערכת נתוני האשראי של בנק ישראל, ולכן לעולה שטרם צבר היסטוריה בישראל אין דוח אשראי ישראלי. הבנק רשאי להסתמך על דוח אשראי ממדינת המקור, על יתרות שהועברו לישראל ועל הון עצמי גבוה יותר. הוראה 329 אינה מבחינה בין עולה ללווה אחר: שיעור המימון המרבי לדירה יחידה נשאר 75%, ויחס ההחזר להכנסה עד 50%.

הלוואת זכאות של משרד הבינוי והשיכון

משרד הבינוי והשיכון מנפיק תעודת זכאות למי שעומד בקריטריונים שנקבעו בנוהל הסיוע ברכישת דירה, ובהם עולים חדשים בתקופה שנקבעה מיום העלייה. ההלוואה ניתנת דרך הבנקים למשכנתאות בתנאים שקובע המשרד: ריבית קבועה מוגבלת, הצמדה למדד ותקופה ארוכה. הסכום נקבע לפי ניקוד הזכאות ולפי אזור הדירה, ומתעדכן בהחלטות המשרד; הסכום העדכני מוצג באתר המשרד.

הלוואת הזכאות מצטרפת למשכנתא הבנקאית הרגילה ואינה מחליפה אותה. מגבלת שיעור המימון הכולל של בנק ישראל חלה על סך ההלוואות שהדירה משועבדת להן, כולל הלוואת הזכאות.

מס רכישה לעולה

לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, בתקופה שבין 16.1.2026 ל-15.1.2027 מדרגות מס הרכישה לעולה הן 0.5% על החלק עד 631,335 ש"ח ו-5% על היתרה. עולה רשאי לבחור בין מדרגות אלה למדרגות דירה יחידה הרגילות, וכשמדובר בדירה יחידה במחיר של עד כמה מיליוני שקלים המדרגות הרגילות מניבות מס נמוך יותר (ראו הדוגמה). ההטבה לעולה משמעותית בעיקר כשהדירה אינה יחידה או כשמדובר בבית עסק.

ביטוחים ורישום

גם עולה נדרש לביטוח חיים לטובת הבנק ולביטוח מבנה. מבטח ישראלי עשוי לדרוש חיתום רפואי מלא בהיעדר תיק רפואי בישראל. הרישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל זהה לכל רוכש, ומספר הזהות של העולה משמש לרישום מרגע קבלת תעודת הזהות.