משכנתא על דירה שהתקבלה בירושה: רישום היורשים, שעבוד וחלוקה בין יורשים

מירושה לרישום

הזכויות בדירה עוברות ליורשים ביום הפטירה, אך הרישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל דורש צו ירושה (בהיעדר צוואה) או צו קיום צוואה מרשם הירושה או מבית הדין הרבני. ההליך כולל פרסום, תקופת התנגדויות ומתן הצו. רק אחרי רישום היורשים כבעלים ניתן לשעבד את הדירה, מפני שהבנק דורש שהלווה יהיה הבעלים הרשום.

חוק מס עיזבון בוטל ב-1981, ולכן קבלת הדירה בירושה אינה חייבת במס, ואינה נחשבת "מכירה" לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין. היורש נכנס לנעלי המוריש: יום הרכישה ושווי הרכישה של המוריש יחולו על היורש כשימכור.

הלוואה כנגד דירה קיימת

משכנתא על דירה שכבר בבעלות הלווה, ללא רכישה, מסווגת בהוראת ניהול בנקאי תקין 329 כ"הלוואה לכל מטרה" ומוגבלת ל-50% משווי הדירה לפי שומה. הריבית בהלוואות אלה נוטה להיות גבוהה מריבית משכנתא לרכישה, והתקופה המרבית עדיין 30 שנה. הכסף יכול לשמש לכל מטרה: שיפוץ הדירה, רכישת דירה אחרת, או תשלום ליורשים אחרים.

אם הכסף משמש לרכישת דירה אחרת, הבנק עשוי לבחור לשעבד את הדירה הנרכשת (עד 75% או 50% לפי מעמדה) ולהשאיר את הדירה הירושה חופשית, או לשלב שתי בטוחות. לעניין מס רכישה, מי שירש דירה נחשב לבעל דירה, ורכישת דירה נוספת חייבת במדרגות דירה נוספת (8% ו-10% בהוראת השעה עד 31.12.2026), אלא אם חל חריג.

כמה יורשים ודירה אחת

כשהדירה עוברת לכמה יורשים, כל אחד מהם בעלים במשותף לפי חלקו. הבנק אינו משעבד חלק בלתי מסוים בדירה ללא הסכמת כל הבעלים, ולכן משכנתא דורשת שכל היורשים יחתמו כלווים או כממשכנים. חלופה נפוצה: יורש אחד רוכש את חלקם של האחרים. סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שחלוקת עיזבון בין יורשים אינה מכירה, גם אם יורש משלם לאחרים תמורה, כל עוד התשלום מכספים שאינם חלק מהעיזבון נעשה במסגרת החלוקה הראשונה של העיזבון.

ההלוואה לרכישת החלקים נחשבת בבנק להלוואה לכל מטרה או להלוואה לרכישת דירה, לפי המסמכים: כשיש הסכם חלוקת עיזבון שמגדיר תמורה, בנקים נוהגים לראות בה רכישה, ושיעור המימון נבחן על חלק הדירה הנרכש. הסיווג נקבע במדיניות הבנק.

דירה ירושה עם משכנתא קיימת

אם המוריש הותיר משכנתא, החוב הוא חלק מהעיזבון והיורשים אחראים לו עד גובה העיזבון. ביטוח החיים של המוריש, אם היה, מכסה את היתרה, והבנק מסיר את השעבוד. אם לא היה ביטוח, היורשים ממשיכים לשלם, פורעים מהעיזבון, או ממחזרים את ההלוואה על שמם, בכפוף לבדיקת אשראי חדשה. הבנק אינו רשאי להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי רק בשל הפטירה אם התשלומים נמשכים.

מכירת דירה ירושה

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מכירת דירה שהתקבלה בירושה אם המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש, המוריש היה בעל דירה אחת בלבד לפני פטירתו, ואילו היה בחיים היה זכאי לפטור. הפטור אינו תלוי בדירות שיש ליורש עצמו, ולכן הוא רלוונטי ליורש שמחליט למכור במקום לשעבד.