הכנה כלכלית לרכישת דירה בעוד 5 שנים: הון עצמי לפי מגבלת 75% מימון, עלויות נלוות, החזר עד 40% מההכנסה - החשבון לאחור

שלב 1: מגבלות המימון של בנק ישראל

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של המפקח על הבנקים קובעת שיעורי מימון מרביים: 75% משווי הדירה לרוכש דירה יחידה, 70% לרוכש דירה חלופית שמתחייב למכור את הקודמת, ו-50% לדירה להשקעה. כלומר ההון העצמי המזערי לדירה ראשונה הוא 25% מהשווי, כשהשווי הוא הנמוך מבין מחיר החוזה לשומה. ההוראה מגבילה גם את יחס ההחזר להכנסה ל-50% מההכנסה הפנויה, ורוב הבנקים מיישמים עד 40%, ואת תקופת ההלוואה ל-30 שנה.

מגבלות אלה הן רצפה. הבנק רשאי לדרוש יותר הון עצמי לפי הערכת הסיכון, כמתואר במדריך על הון עצמי ויחס מימון.

שלב 2: העלויות הנלוות

מס רכישה: לדירה יחידה, לפי מדרגות 2026, 0% עד 1,978,745 ש"ח ו-3.5% על החלק שמעל עד 2,347,040 ש"ח, ובמדרגות גבוהות יותר מעליהן. על דירה של 2,000,000 ש"ח המס הוא 743.93 ש"ח בלבד, ועל דירה נוספת 8% מהשקל הראשון. שכר טרחת עורך דין: לפי הסכם, בדרך כלל אחוז שברי מהמחיר בתוספת מע"מ. תיווך: עד 2% בתוספת מע"מ אם היה מתווך. שמאי לבנק, פתיחת תיק משכנתא, רישום הערת אזהרה ורישום משכון: סכומים קבועים לפי התעריפונים.

ברכישה מקבלן מתווספות הצמדת מחיר למדד תשומות הבנייה על התשלומים, ערבות חוק מכר, ותשלום עבור ליווי משפטי של הקבלן בסכום המוגבל בחוק. שיפוץ, ריהוט והובלה אינם עלות עסקה אך הם חלק מהסכום שיש לצבור.

שלב 3: החשבון לאחור

הסכום שיש לצבור = הון עצמי מזערי + עלויות נלוות + רזרבה. הדוגמה: דירה יחידה במחיר יעד של 2,000,000 ש"ח דורשת הון עצמי של 500,000 ש"ח, ועם עלויות נלוות משוערות של 20,000 ש"ח הסכום הוא 520,000 ש"ח. ב-60 חודשים ללא תשואה נדרשים 8,666.67 ש"ח לחודש, ובתשואה שנתית להמחשה של 3% על החיסכון, 8,043.72 ש"ח לחודש.

החיסכון הקיים במועד תחילת התכנון מופחת מהיעד, וכספי קרן השתלמות שיהיו נזילים במועד הרכישה נספרים כחלק מההון העצמי. מחשבון החיסכון באתר מחשב את ההפקדה החודשית לכל יעד, תקופה ותשואה.

שלב 4: בדיקת יחס ההחזר

משכנתא של 1,500,000 ש"ח ל-30 שנה בריבית שנתית להמחשה של 4.5% מחייבת החזר של כ-7,600 ש"ח לחודש. ביחס החזר של 40%, נדרשת הכנסה פנויה של 19,000 ש"ח לחודש; ב-50%, 15,200 ש"ח. אם ההכנסה הצפויה נמוכה מזה, החשבון חוזר לשלב 1 עם מחיר יעד נמוך יותר או הון עצמי גבוה יותר. מחשבון יכולת ההחזר באתר מבצע את החישוב הזה בכיוון ההפוך: מהכנסה למחיר דירה.

שכר דירה שמשולם היום אינו נכנס לחשבון ההחזר, אך הוא הכסף שמתפנה עם המעבר לדירה בבעלות, ולכן הפער בין שכר הדירה להחזר המשכנתא הוא השינוי בפועל בתזרים.

שלב 5: מה משתנה בדרך

מחירי הדירות, מדרגות מס הרכישה (מוקפאות עד 15.1.2028 לפי חוק ההסדרים), ריבית בנק ישראל ושומת הבנק משתנים במהלך 5 שנים, ולכן החשבון מתעדכן מדי שנה עם דוח השווי הנקי. תוכניות דיור ממשלתיות, כמו דירה בהנחה, פועלות במנגנון נפרד המתואר במדריך עליהן. המדריך מתאר את החשבון ואינו ממליץ על מחיר יעד, על מסלול חיסכון או על מועד רכישה.